不動産売却で気をつけるべき注意点とは？浜松市での成功する取引ガイド
不動産売却では、適正価格を把握するために複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較することが重要です。高すぎる査定額では売却が長引き、低すぎる場合は損失が生じるため、査定の根拠を確認し信頼できる会社を選ぶ必要があります。
売買契約時には売買価格や特約事項を確認し、トラブルを防ぐことが大切です。内見時には清潔感を保ち、購入希望者の信頼を得る工夫が必要です。売却後には譲渡所得税や仲介手数料、引っ越し費用が発生するため、事前に計算して準備することが求められます。
目次
価格査定と業者選びの注意点
不動産売却する際、適正価格を把握するために複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較することが大切です。また、信頼できる不動産会社を選ぶことで、スムーズな取引を実現できます。
◇価格査定を依頼する際のポイント
価格査定を依頼する際には、複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較することが重要です。これにより、市場相場を把握し、適正な価格を設定できます。高すぎる査定額を提示された場合、売却が長引く可能性があり、逆に安すぎる査定額では売主に不利益を与えることになります。そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
査定額が異なる場合は、その根拠を確認することも重要です。例えば、周辺の売却事例や物件の特徴をどう評価しているのかを詳しく聞くことで、より納得のいく判断ができます。
査定額が高くても、その額が実際に売れる価格とは限らないため、査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのは危険です。そのため不動産会社選びは、査定額だけでなく、担当者の対応、過去の取引事例、口コミなども参考にすることを推奨します。
◇信頼できる不動産会社の選び方
浜松市で不動産会社を選ぶ際には、地域に密着した実績のある会社を選ぶことが重要です。浜松市で信頼できる不動産会社として、株式会社美建コーポレーションをはじめ、冨士物産株式会社や遠鉄の不動産浜松店などが挙げられます。
株式会社美建コーポレーション
浜松市内を中心に営業を展開し、地域に根付いたサービスを提供しています。地元密着型のため、浜松市の市場や動向に精通しており、適切な価格査定や売却支援を行ってきました。また、全国規模での取引もサポートする「イエステーション」のネットワークに加盟しており、広範囲な取引にも対応可能です。
冨士物産株式会社
多数の事業を展開しており、不動産関係では賃貸住宅の管理事業、リフォーム事業、不動産売買事業などを運営しています。静岡県ではスモーヨ静岡店、掛川店、浜松店、豊橋店の4拠点があり、居住用物件の他に収益不動産の売却も依頼できます。
遠鉄の不動産 浜松店
静岡県西部に広がる複数の店舗を運営し、地域の不動産市場に精通しています。過去5年間で約4,000件の売却実績があり、最適な販売価格を提案することで迅速な売却が可能です。売却を急ぐ場合は、買取サービスも利用可能です。
媒介契約時の注意点
画像出典：フォトAC
不動産の媒介契約は、売主や買主が不動産業者と結ぶ重要な契約です。売買や賃貸などの仲介業務を依頼する際に締結されるため、内容を十分に確認しないとトラブルの原因になることもあるため注意しましょう。
◇媒介契約の種類と選び方
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類に分かれます。
一般媒介契約
複数の不動産会社と同時に契約でき、自己発見取引も認められるため、自由度が高いです。しかし、販売活動に消極的な不動産会社もあり、売却が遅れる可能性があります。
専任媒介契約
1社との契約に限定され、販売活動が積極的に行われる特徴があります。定期的な報告を受けられるため、効率的な売却が期待できますが、不動産会社選びには慎重を要します。
専属専任媒介契約
最も制約が多いですが、不動産会社による全力の販売活動と迅速な情報提供が期待でき、スムーズな売却が可能です。しかし、自己発見取引ができないため、自分で買主を見つけることができません。状況に応じて、自分に合った契約方法を選ぶことが重要です。
◇売買契約時のチェックポイント
売買契約を結ぶ際の重要なチェックポイントとして、まずは売買価格、引き渡し日、支払い条件といった基本事項の確認が必要です。特に、物件の引き渡し条件や現況については、細かく確認しておきましょう。物件の状態や修繕に関する取り決めが不明確だと、後でトラブルにつながる可能性があります。
また、契約書に記載される特約事項も見逃せません。ローン特約や境界確定特約など、特別な条件がある場合、それらがしっかり明記されているか確認することが重要です。
さらに、契約解除に関する手続きや費用負担の区分が明確に記載されていれば、万が一の解約時もスムーズに対応できます。物件の現況報告書や公租公課の負担区分の確認も忘れずに行いましょう。こうした事項をしっかり確認することで、取引が円滑に進み、後のトラブルを防げます。
内見と売却活動の注意点
内見時には購入希望者に好印象を与え、物件の魅力を最大限に伝える工夫が求められます。また、売却活動中には市場動向を踏まえた価格設定や、価格調整のタイミングを見極めることが早期売却のカギとなります。
◇内見時に気をつけるべきポイント
物件の第一印象をよくするための準備はとても大切です。特にキッチンや浴室などの水回りは、購入希望者が注目する箇所であるため、細部まで丁寧に掃除し、清潔感を保つよう心掛けましょう。水垢やカビが残っているとマイナスイメージを与えるため、徹底したクリーニングが必要です。
また、内見時に悪臭があると印象が悪くなりやすいため、事前にしっかり換気し、消臭スプレーや芳香剤を使って快適な空間を演出しましょう。さらに、部屋を広く感じさせるためには、不要な家具や物を片付け、明るく整った雰囲気を作ることも大切です。
他にも、購入希望者の質問にすぐ対応できるよう、物件の特徴や修繕履歴、周辺環境などを事前に把握しておくと、信頼感を高められます。
◇売却活動中の価格調整のタイミング
一般的に、売り出し開始から3カ月が経過した時点で価格を見直すのがひとつの目安とされています。これは、多くの場合、不動産会社との媒介契約が3カ月単位で設定されているためです。この期間内に売却が進まない場合は、周辺の物件の相場や現在の市場動向を再確認し、設定した価格が適正かどうかを再評価する必要があります。
また、購入希望者から価格交渉があった場合には、すぐに拒否せず柔軟な対応が求められます。ただし、最初から大幅な値下げに応じるのではなく、交渉の背景や購入希望者の意図、市場の状況などを考慮した上で慎重に判断することが大切です。こうした対応を行うことで、適切な価格調整ができ、早期の売却につなげられます。
売却後の注意点
引っ越し費用や仲介手数料、税金などの注意点をしっかり把握しておくことが重要です。これらの費用は売却金額や引っ越し先によって異なるため、事前に計算し、適切な準備をしておくことが、スムーズな売却後の生活に繋がります。
◇不動産売却時にかかる税金について
不動産を売却する際、利益（譲渡益）が発生した場合には「譲渡所得税」がかかります。この譲渡所得税は、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いて算出される「譲渡所得」をもとに課税され、所得税、住民税、復興特別所得税が含まれます。
譲渡所得は、物件の売却金額から購入時の費用（取得費）や売却時にかかった諸費用（譲渡費用）を差し引くことで計算が可能です。取得費には物件の購入金額や経年による減価償却費などが含まれ、売却時の仲介手数料や印紙税が譲渡費用として計上されます。
また、譲渡所得には「3,000万円の特別控除」などの特例があり、一定の要件を満たす居住用物件の売却に適用可能です。
課税譲渡所得が残る場合は、所有期間が5年超なら「長期譲渡所得」として軽減税率が適用されます。これにより税負担を抑えることができるため、税金計算や確定申告の際には控除や特例の活用も重要です。なお、譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必須となります。
◇引っ越し費用や仲介手数料の把握
仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬で、売買価格に基づいて計算されます。売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という計算式で算出されます。
売却価格が高くなるほど手数料額も増加し、その分消費税もかかるため、事前に予算を立てておくことが必要です。
また、引っ越し費用も売却後の重要な支出です。新居への移動には、引っ越し業者の利用料金や梱包資材費、さらに引っ越しに伴う一時的な住居費なども考慮する必要があります。
引っ越し費用は、距離や荷物の量によって異なりますが、事前に見積もりを取って準備することで、予算オーバーを防ぐことが可能です。売却活動中にこれらの費用を見越しておくことが、スムーズな引っ越しと新生活のスタートに繋がります。
不動産を売却する際、適正な価格を把握するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較することが重要です。高すぎる査定額を提示された場合、売却が長引くリスクがあり、逆に低すぎる査定額では売主が損をする可能性があります。
そのため、査定の際には提示された価格の根拠を確認し、例えば周辺の売却事例や物件の特性がどのように評価されたかを具体的に尋ねることが大切です。売買契約を締結する際には、売買価格や引き渡し条件、特約事項などの基本事項を細かく確認しましょう。特に、物件の状態や修繕に関する取り決め、契約解除の条件などは後々のトラブルを防ぐためにも慎重な確認が欠かせません。
なお、媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。たとえば、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約は自由度が高い一方、販売活動が分散しやすい傾向があります。
さらに、内見時には購入希望者に好印象を与える工夫が求められます。物件の第一印象を良くし、事前に物件の特徴や修繕履歴などの情報を把握しておくことで、質問に的確に答えられるようにしておくと、購入希望者の信頼を得られます。
