【2026年最新版】浜松市で収益物件を売却する方法｜査定から完了まで
浜松市でアパートや一棟マンションなどの収益物件を売却したいと考えているオーナーにとって、「どのタイミングで売ればいいの？」「査定はどこに頼めばいいの？」という疑問を持つ方は少なくありません。
収益物件の売却は、自宅などの居住用不動産とは異なる専門知識が必要で、利回りや入居状況など独自の指標が価格に大きく影響します。浜松市は静岡県西部の中心都市として、製造業を中心とした産業基盤が根強く、安定した賃貸需要が存在するエリアです。
一方で、近年の金利上昇や地価の高止まりなど、市場環境は少しずつ変化の兆しを見せています。売却を成功させるには、市場の現状を正確に把握したうえで、収益物件に精通した不動産会社に相談することが何よりも重要です。
この記事では、浜松市における収益物件売却の基礎知識から、査定方法・売却の流れ・税金・会社選びのポイントまでを丁寧に解説します。初めて収益物件の売却を検討している方にも、わかりやすくお伝えしていきます。
目次
収益物件売却の基礎知識
収益物件の売却を進めるにあたっては、まず「そもそも収益物件とはどういうものか」「居住用との違いは何か」を理解することが大切です。
知識を持たずに売却活動を始めると、査定価格の根拠が理解できなかったり、交渉で不利な立場に立たされてしまうこともあります。ここでは、収益物件売却の入口となる基本的な考え方を整理します。
収益物件（投資用不動産）売却が「居住用」と違う点
収益物件とは、アパートや一棟マンション、テナントビルなど、家賃収入を目的として所有する不動産のことです。居住用不動産の売却では、築年数・立地・日当たりなど「住みやすさ」が価格の主な評価軸になります。
一方、収益物件では「年間の家賃収入（利益）に対して物件価格が割安かどうか」という収益性の観点が最も重視されます。
また、居住用不動産には3,000万円の特別控除など税制優遇がありますが、収益物件にはこれらが原則として適用されません。
さらに、入居者がいる状態のまま売買が行われる「オーナーチェンジ」という形式が一般的で、内見のスケジュール調整にも特有の配慮が必要と言えるでしょう。売却価格の根拠が「利回り」というわかりにくい指標で語られる点も、居住用との大きな違いのひとつです。
売却を検討するべきタイミングとサイン
収益物件を売却するタイミングは、物件の状態や市場環境、オーナーの状況によって異なります。代表的なサインとしては、空室率の上昇や修繕費の増大、ローン返済と収益のバランスが崩れてきた場合などが挙げられます。
また、相続や資産整理、老後資金の確保といった個人的な事情も、売却を前向きに検討すべきタイミングになるでしょう。
市場環境の面では、不動産市況が高値圏にある時期ほど売却に有利に働きやすい傾向があります。浜松市の地価は、主要エリアでは近年おおむね横ばいから一部上昇が続いている一方、郊外では需給バランスの悪化も指摘されており、エリアによる温度差が見られます。
「まだ早い」と先延ばしにするよりも、まず査定を受けて市場での評価を確認することが、売却成功への第一歩と言えるでしょう。
浜松市の収益物件市場の現状
浜松市は製造業を中心とした産業都市として、賃貸需要の底堅さが継続している都市です。2024年1月の区再編で3区体制（中央区・浜名区・天竜区）に移行し、中央区を中心に住宅・賃貸の取引が集中しています。
2024年の平均地価は前年比でおおむね横ばいの高止まり状態が続いており、一部エリアではなお上昇傾向が見られます。
全国的に見ると、一棟マンション市場では物件価格の上昇傾向が続いており、特に地価上昇・建設コスト高騰・金利動向がマンション価格を押し上げる要因として複合的に作用していると言えるでしょう。
浜松市においても、駅近や利便性の高いエリアの収益物件には一定の需要が維持されています。
ただし、郊外では需給の緩みが生じつつあるため、エリアを見極めた売却戦略がこれまで以上に重要です。
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収益物件の査定方法と価格の決まり方
収益物件の査定には、居住用不動産とは異なる独自の考え方が使われます。
「なぜこの価格になるのか」を理解しないまま売却活動を進めると、価格交渉でも不利になりやすく、悔いの残る結果につながりかねません。査定の仕組みをしっかり把握することが、納得のいく売却への近道です。
収益還元法（インカムアプローチ）による価格算出
収益物件の査定で中心的に使われるのが収益還元法（インカムアプローチ）です。
これは「この物件は年間いくら稼げるか」という収益力をもとに物件価格を逆算する方法で、不動産投資家が物件の価値を判断する際に最もよく使われます。シンプルに言えば、「年間家賃収入 ÷ 利回り = 物件価格」という計算式で表せます。
たとえば、年間家賃収入が300万円の物件を利回り6%で評価すると、理論上の物件価格は5,000万円です。 利回りが低いほど物件価格は高くなり、買い手が「高い利回りを期待したい」と考えるほど提示価格は低く抑えられる傾向があります。
売却価格を高めたい場合は、満室状態を維持し空室リスクを下げることが有効な戦略と言えるでしょう。
利回りと売却価格の関係
利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があることを押さえておく必要があります。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割ったシンプルな数字ですが、実質利回りは管理費・固定資産税・修繕費などの諸経費を差し引いた実際の収益率を示すものです。
買い手が重視するのは実質利回りであり、経費が多くかかる物件は表面利回りの数字ほど高く評価されないことがあります。売却価格を上げるためには、不要なコストを削減して実質利回りを高めておくことが効果的です。
また、周辺の相場利回りを調査して、自分の物件がどのポジションにいるかを把握しておくことも重要でしょう。不動産会社に査定を依頼する前に、現状の収支を整理しておくことをおすすめします。
浜松市における利回り相場と売却価格帯の目安
全国の収益物件の利回りは、一棟アパートで8%前後、一棟マンションで7%台後半という水準が続いており、2020年以降どちらも緩やかな低下傾向を示してきています。
浜松市内では、立地や築年数・物件タイプによって差がありますが、中央区の駅近アパートでおおむね6〜8%台、郊外の古めの一棟物件では8〜10%台の利回りが目安として参考になるでしょう。
売却価格帯は物件規模によっても大きく幅がありますが、一棟アパートで2,000万〜5,000万円台、一棟マンションで5,000万〜1億円超の範囲が浜松市内では多く見られます。
ただし、これらはあくまで参考目安であり、実際の査定価格は物件の個別条件によって大きく異なるものです。 複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較することが、より正確な市場価値の把握につながります。
まずは無料査定を活用して、現在の市場価値を把握するところから始めてみましょう。
築年数・満室状況が査定に与える影響
収益物件の査定において、築年数と満室状況は特に重要な評価ポイントです。築年数が古い物件は、設備の老朽化や耐震性への懸念から評価が下がる傾向がありますが、満室であれば収益の安定性が評価されて一定の価格維持につながることもあります。
逆に、新しい物件でも空室が多い場合は「収益を生んでいない物件」とみなされ、査定価格が大きく下がるリスクがあります。売却前の空室対策（家賃見直し・リフォーム・管理体制の改善など）に取り組んでおくことが、結果的に高い売却価格につながるでしょう。
また、浜松市では木造アパートの耐震性を問うケースも増えており、耐震診断の取得が買い手の安心感につながることがあります。売却活動を始める前に、物件の現状を整理・改善しておくことが期待されます。
収益物件を売却する際の流れ
実際に収益物件を売却する際は、いくつかのステップを順序よく進める必要があります。どの段階で何をすべきかを事前に把握しておくことで、売却活動をスムーズに進めやすくなるでしょう。
ここでは、売却準備から引き渡しまでの流れを段階別に解説します。
売却準備（資料収集・収支シミュレーション）
売却活動を始める前に、まず必要な書類・資料を揃えることが重要です。
具体的には、登記事項証明書・固定資産税納税通知書・建物の図面・賃貸借契約書一覧・修繕履歴などが代表的な書類です。これらの資料を整理しておくことで、不動産会社への査定依頼がよりスムーズに進むでしょう。
また、現状の収支シミュレーションを作成しておくことも大切です。年間家賃収入・管理費・固定資産税・修繕費などを整理し、実際の手残りを把握しておきましょう。
買い手が最も気にする「実質利回り」を正確に伝えるためにも、収支の透明性は売却成功への重要な準備となります。
不動産会社への査定依頼から媒介契約まで
書類と収支を整理したら、収益物件の売却に強い不動産会社に査定を依頼します。査定方法には「簡易査定（机上査定）」と「現地調査を伴う詳細査定」があり、より正確な価格を知りたい場合は現地査定を依頼するとよいでしょう。
複数の会社に査定依頼することで価格の比較が可能になり、相場感を把握するうえでも大変役立ちます。
査定結果をもとに会社を選定したら、媒介契約を結びましょう。 媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ活動の自由度と会社の責任範囲が異なります。
収益物件の場合、投資家ネットワークを持つ会社と「専任媒介」もしくは「専属専任媒介」を結ぶことで、積極的な販売活動が期待できると考えられます。
買主との価格交渉と契約・引渡しの注意点
買い手が見つかったら、価格交渉に入ります。投資家向け物件の交渉では、利回りを軸に値引き要求が入るケースが多く、あらかじめ「最低売却ラインはどこか」を決めておくことが大切です。
担当者に事前に意向を伝えておくことで、交渉をスムーズに進めてもらいやすくなるでしょう。
売買契約後は、引き渡し日に向けた準備が始まります。入居者へのオーナー変更の通知や敷金の引き継ぎなど、テナント対応が必要になる場合もあります。引き渡し前に必要書類をすべて揃えておくことが、トラブルなく取引を完了させるためのポイントになります。
入居者への対応（通知・対応タイミング）
収益物件の売却で忘れてはならないのが、入居者への対応です。オーナーチェンジの場合、賃貸借契約は基本的にそのまま引き継がれるため、入居者に急いで退去を求める必要はありません。
ただし、オーナーが変更になること・新しいオーナーへの敷金の引き継ぎについては、売買契約締結後に適切なタイミングで書面で通知することが求められます。通知のタイミングや文面については、不動産会社のサポートを活用するとよいでしょう。
また、修繕対応や管理に関するトラブルが未解決のまま引き渡しを行うと、新オーナーとの間でトラブルになる恐れがあります。売却前に管理状況を整理・改善しておくことが、スムーズな引き渡しにつながると言えるでしょう。
収益物件売却にかかる税金と費用
収益物件を売却した際には、利益に対して税金がかかります。
また、仲介手数料などの諸費用も発生するため、手取り額を事前に試算しておくことが重要です。ここでは、売却にかかる主な税金と費用を整理して解説します。
譲渡所得税の計算（短期・長期の違い）
不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 ─ （取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算され、この金額に税率をかけて税額が決まる仕組みです。
売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に区分されます。長期譲渡所得の税率は約20.315%であるのに対し、短期譲渡所得は約39.63%と、倍近い税率です。
売却のタイミングによって税負担が大きく変わるため、「1月1日時点でいつ5年を超えるか」は必ず確認しておく必要があります。
法人所有物件と個人所有物件で異なる課税
収益物件を個人名義で所有しているか、法人名義で所有しているかによって、課税の仕組みが大きく異なります。個人の場合は、不動産の譲渡所得が他の所得と損益通算されず、独立して計算される「分離課税」の対象です。
一方、法人の場合は、譲渡所得が法人全体の損益に合算されてトータルで課税されます。法人の場合は法人税率（一般的に実効税率で20〜30%台）が適用されるため、長期保有の個人物件と比べて有利になるケースもあれば、逆に不利になるケースもあるでしょう。
どちらの課税形態が有利かは、所有期間・収益規模・他の所得状況などによって異なるため、税理士への相談を強くおすすめします。売却前に専門家のアドバイスを得ることで、納税負担を適切に把握したうえで判断できるでしょう。
仲介手数料・測量費など売却にかかる諸費用一覧
収益物件の売却には、税金以外にもさまざまな費用が発生します。 主なものをまとめると、以下の通りです。
仲介手数料：売却価格の3%＋6万円（＋消費税）が法定上限。物件価格が高いほど大きな金額になります
印紙税：売買契約書に貼付する税金で、売却価格に応じて1万〜6万円程度が目安です
抵当権抹消費用：ローンが残っている場合、司法書士への報酬込みで1〜2万円程度かかります
測量費：境界確認が必要な場合は、土地家屋調査士への依頼で数十万円かかることがあります
繰上げ返済手数料：ローン完済のために早期返済する場合は、金融機関への手数料が別途必要です
これらの費用を差し引いたうえで手取り額が計算されるため、売却前の試算が大切と言えるでしょう。
売却成功のための会社選びと交渉術
収益物件の売却を成功させるカギのひとつが、依頼する不動産会社の選び方です。
「どこでもいい」と思わずに、収益物件の売却実績や投資家ネットワークを持つ会社を選ぶことが重要です。ここでは、会社選びのポイントと交渉術を解説します。
収益物件に強い不動産会社の見分け方
収益物件の売却に強い不動産会社には、いくつかの共通点があります。
まず、収益物件の売却実績が豊富で、投資家向けのネットワークや情報網を持っていることです。
また、利回り計算や収益還元法に精通したスタッフが在籍していることも、信頼度の目安になります。
さらに、「買取」と「仲介」の両方に対応しているかどうかも確認しておきたいポイントです。買取は早期に現金化できる反面、市場価格より低くなる傾向があります。
物件や状況に応じた最適な売却方法を提案してくれる会社を選ぶことが、売却成功への近道と言えるでしょう。
複数査定で価格差が出る理由
同じ物件でも、不動産会社によって査定価格が大きく異なることがあります。その主な理由は、会社ごとに保有する投資家顧客の層・エリアの取引実績・利回りの見方が異なるためです。
複数の会社から査定を取ることは、より正確な市場価値を把握するためにも不可欠と言えます。査定価格が高い会社が必ずしもよい会社とは限らず、根拠なく高い査定を提示して後から値下げを誘導するケースも存在します。
査定価格だけでなく、「なぜその価格なのか」という根拠の説明をきちんとしてくれる会社を見極めることが大切です。信頼できる担当者かどうかを感じ取るためにも、実際に面談して話を聞いてみることをおすすめします。
浜松市での売却事例・相談事例
浜松市内の収益物件売却では、相続物件の整理を目的としたオーナーチェンジ形式の一棟アパート売却や、空室率の上昇を機に手放す決断をした一棟マンションの売却などが多く見られます。
売却に成功したオーナーに共通しているのは、早い段階で査定を依頼し、市場の反応を把握していたことです。
「まだ様子を見よう」と先延ばしにするより、まず無料査定を受けることで判断材料が格段に増えます。
また、浜松市では地元密着型の不動産会社が持つ投資家ネットワークが有効に機能するケースが多く、エリアを熟知した担当者に相談することで、スムーズに買い手が見つかることも多いでしょう。
地域の相場感を持つ会社を選ぶことが、売却活動の質を大きく左右すると考えられます。
浜松市でおすすめの不動産会社3選
浜松市で収益物件の売却を検討する際に、地域の事情に精通した信頼できる不動産会社に相談することが重要です。
ここでは、浜松市内で収益物件の売買や地域密着のサービスに強みを持つ3社をご紹介します。それぞれの特徴を把握したうえで、自分に合った会社を選んでみましょう。
◇株式会社美建コーポレーション
| 屋号 | イエステーション浜松中央店 |
| 会社名 | 株式会社美建コーポレーション |
| 本社所在地 | 〒433-8122 静岡県浜松市中央区上島6-1-31 |
| 電話番号 | 053-473-1208 |
| 公式サイトURL | https://biken-realestate.com/ |
株式会社美建コーポレーションは、「住まいを通じて感動と幸せを提供します」をミッションに掲げ、常にお客様サービスNo.1を目指している不動産会社です。
静岡県浜松市中央区上島6丁目1-31に拠点を置き、全国ネットの「イエステーション」加盟店として、豊富な物件情報と売買実績でオーナーの要望に応えています。取り扱い物件種別は幅広く、投資用・収益物件の売買にも積極的に対応していることが特徴です。
女性スタッフ対応可、土地買取・中古マンション買取・中古一戸建て買取にも対応しており、賃貸管理業務やリフォーム対応、引越し業者紹介など、売却後のサポートも充実しています。
初めて売却を検討する方や、不動産取引の手続きに不安を感じている方にとっても、丁寧なサポートが受けられる環境が整っている会社です。まずは無料査定の問い合わせから気軽に相談してみるとよいでしょう。
なお、美建コーポレーションについて詳しく知りたい方は、公式サイトをご確認ください。
株式会社美建コーポレーション公式HPはこちら
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◇しずなび 浜松駅南店静岡セキスイハイム不動産
| 屋号 | しずなび 浜松駅南店 |
| 会社名 | しずなび株式会社（旧：静岡セキスイハイム不動産） |
| 本社所在地 | 〒430-0926 静岡県浜松市中央区砂山町325-20（水谷ビル3F） |
| 電話番号 | 0120-688-815 |
| 公式サイトURL | https://baikyaku.s-est.co.jp/ |
しずなび浜松駅南店は、土地・一戸建て・マンション・1棟売りアパート、店舗等の収益物件・ビル、工場、ホテル等の事業用物件の売買まで、個人・法人を問わず全力でサポートすることを約束しています。
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JR浜松駅南口から徒歩約2〜3分というアクセスの良い立地も大きな魅力です。店内では常時5,000物件以上の不動産情報をデータベースで共有しており、静岡県全域の不動産情報をすべての店舗で確認できる体制を整えています。
また、毎週スタッフ研修会を実施して知識・スキルの向上に力を入れており、安心・安全な取引環境が整っていることも評価のポイントと言えるでしょう。買取サービスにも対応しており、早期の現金化を希望するオーナーにも選択肢が広がります。
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◇あららぎ不動産
| 会社名 | あららぎ不動産株式会社 |
| 本社所在地 | 〒430-0813 静岡県浜松市中央区芳川町110番地 |
| 電話番号 | 053-464-5557 |
| 公式サイトURL | https://www.araragi.com/ |
あららぎ不動産は平成元年の創業以来、バブル崩壊・リーマンショック・アベノミクスといった大きな経済変動を乗り越えながら、不動産売買・賃貸・管理・活用・リノベーションなど多角的な経営で浜松市を中心に成長してきた地域密着型の総合不動産会社です。
これまでに5,000人を超える地域の方とのご縁に恵まれ、地域に根差した経営を推進してきました。浜松市内を走ると目に入る赤い看板は、地域への浸透度の高さを示しています。
アパート・マンション・土地・事務所・店舗の売買から中古一戸建て買取、賃貸管理業務、リフォーム対応まで幅広いサービスを提供しており、売物件の買取保証にも対応しています。
オーナー様の資産を長期的に守る視点を大切にしている会社であり、収益物件の売却だけでなく、その後の資産運用についても相談できる環境が魅力です。創業からの長い実績と地域密着型のアプローチで、安心感の高い相談先と言えるでしょう。
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まとめ・無料査定のご案内
浜松市でアパートや一棟マンションなどの収益物件を売却するには、居住用不動産とは異なる専門知識と判断が必要です。利回りをベースにした査定の仕組みを理解したうえで、適切なタイミングと信頼できる不動産会社を選ぶことが、売却成功への道筋となります。
まず、売却前に収支資料や必要書類を整理し、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。査定価格の根拠をしっかり確認し、自分の物件の市場価値を正確に把握しましょう。
税金については、所有期間による譲渡所得税率の違いが大きいため、売却タイミングの選定にも注意が必要と言えるでしょう。
また、本記事で紹介した3社はいずれも浜松市に密着し、収益物件を含む幅広い不動産サービスに対応している会社です。まずは無料査定を活用して、現在の物件価値を確認することから始めてみましょう。
実際に相談してみることで、漠然としていた疑問が整理され、前向きに売却を検討できるはずです。
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