浜松市の農地はどう売ればいい？効果的な売却方法を解説
浜松市の農地は他の不動産と同様に売却が可能ですが、農地法によってさまざまな規定があり、農地か否かで売却手続きが異なります。農地の売却が難しい場合、農地転用を検討することも一つの方法です。
農地転用を行うと、農業従事者以外にも売却が可能になり、需要が高まり高額で売却できる可能性が増えます。
農地を放置すると、雑草や害虫の発生、災害リスクの増加、不法投棄などさまざまな問題が生じる可能性があるため、使わない農地はできる限り早く売却することも検討しましょう。
目次
浜松市の農地の現状
身内が亡くなって浜松市の農地を相続した、あるいは浜松市で農家を営んでいたが離農した場合、その農地をどうすればよいのかと悩むかもしれません。
農地は他の不動産と同様、不動産売却ができますが、農地法によりさまざまな規定が設けられています。さらに農地には定義があり、農地か否かで売却時の手続きなどが変わるため、まずは農地の定義を知ることが重要です。
◇農地とは？
農地法における定義は、「耕作を目的に供される土地」であり、一般的には「肥培管理」を行って作物を栽培する土地を指します。
肥培管理とは、作物を育成するために、耕うん・整地・播種（はしゅ）・灌漑（かんがい）・施肥（せひ）・除草などの作業のことです。
農地は作物を栽培することを前提としているため、肥培管理を行わずに飼料用として牧草などを栽培する野草地は農地に分類されません。なお、果樹園や蓮池の場合、肥培管理が行われていれば農地に分類されます。
◇浜松の農地は余っている？
全国的に総農家数は減少していますが、浜松市も例外ではありません。
2022年に浜松市が公表した「農業の現状」によると、2015年における浜松市の総農家数は13,855戸、2020年時点で10,042戸でした。この5年間で、総農家数の約16%が減少しています。
農業経営も年々減少傾向にあり、2010年の農業経営体数は7,784戸でしたが、2020年時点は5,304戸と32%も減少しています。
また、2010年の経営耕地面積は8,180ヘクタールでしたが、2020年時点は6,649ヘクタールとなり、約19％の減少が見られています。
このように現在浜松市では、農家が減少していることから農地が余り始めているのが現状です。
引用元：浜松市「農業の現状」
農地を放置するリスク
農地は、他の不動産のように気軽に手放せない上に管理も大変なため、つい放置してしまう方も少なくありません。しかし、放置してしまうと所有者のみならず、周囲にもさまざまな負担がかかります。
◇農地を放置するリスク
農地の放置はさまざまな問題を引き起こします。まず、管理が行き届かないことで雑草が生い茂り、害虫が発生する可能性が高まります。これにより、周囲の景観が悪化し、近隣の農地にも悪影響を及ぼすことがあります。
また、農地が放置されると、その災害防止機能が失われ、洪水などのリスクが増加します。さらに、耕作放棄地は廃棄物の不法投棄の場となりやすく、自然環境への悪影響や農地の再生に大きな負担がかかる原因にもなります。
加えて、特に中山間部では、シカやイノシシなどの野生動物が耕作放棄地をエサ場とすることで、人間との距離が縮まり、農作物への被害が増加する問題も生じています。
◇農地を売りたくても売れない
農地を放置してしまう理由として、売却に制限があることが挙げられます。原則、農地は農地法によって農家または農業従事者にしか売却できないため、なかなか買い手が見つからないといった事例も少なくありません。
農業を始めたいという知人が周囲にいたとしても気軽に売却できないため、結果放置につながってしまうのです。ただし、法定相続人、およびそれと同等の人物（包括受贈者）へ遺贈する場合は、農地法は適用されず、農業就労者以外でも所有できます。
浜松市の農地の不動産売却方法
浜松市で農地を売却する方法の中に、農地を農地以外の土地にする農地転用という方法があります。農地法によってなかなか売却が上手くいかなかったという方は農地転用も視野に入れてみるのもひとつの方法です。
◇農地転用とは？
農地転用とは、所有している農地を、耕作目的ではない土地に変更することです。例えば、住宅・工場・店舗・学校などの施設用地にする、農地の形状のまま駐車場・資材置き場・植林にするなどの方法が挙げられます。
農地転用はいくつか農地法によって規定が設けられており、転用する際は農地法第4条、転用目的での売買・賃貸する場合は第5条に従わなければなりません。
農地転用では、基本的に都道府県知事からの許可となり、農林水産大臣が指定する市町村の区域内にある農地の場合は、指定市町村の長の許可です。
許可不許可は、農地の優位性や周辺の土地の利用状況で農地を区分し、利用で生じる支障の程度などを考慮して決定されます。
引用元：e-GOV「農地法」
◇届け先や相談先
農地転用では、浜松市の農業委員会への届出が必要です。ただし、その農地が「市街化区域（市街化が進んでいる、あるいはこれから進める区域）」と「市街化調整区域（市街化を控えて自然を保全する区域）」のどちらに含まれるかによって、手続き方法も異なります。
・農地が市街化区域に含まれる場合
農地転用する人が土地所有者であれば農地法第4条届出を、農地転用するのが所有者以外であれば農地法第5条届出を提出しなければなりません。
・農地が市街化調整区域の場合
区域のなかでも、青地（農業の振興を推進する地域）と、白地（青地以外の地域）に分けられ、それぞれで手続きが異なります。この場合は、まず浜松市の農地利用課へ確認しましょう。
また、転用する土地に建物を建てる場合も手続きが必要です。この場合は浜松市土地政策課へ問い合わせる必要があります。
引用元：浜松市「転用したい土地は「市街化区域」？「市街化調整区域」？」
農地転用で早期・高額の売却が可能
農地の売却方法は、農地を転用して売却する方法と農地のままで売却する方法の2つがありますが、いずれも複雑な手続きが必要です。しかし、農地を転用してから売却したほうが、買い手を見つけやすくなります。
◇買い手が見つかりやすい
農地のまま売却すると、原則、農地法で農家の方や農業就労者以外に売却できないといった制限があるため、なかなか買い手が見つかりません。しかし、農地転用することでこの制限がなくなり、農業従事者でなくても気軽に購入できます。
転用した土地は、住宅や施設などの建設や駐車場の設置などが可能です。立地が良ければ個人だけでなく、法人からの購入申し込みも期待できます。
◇高額で売れる可能性がある
農地をそのまま農地として売り出すと買い手が見つからないだけでなく、需要が少ないため売却価格も安くなる傾向にあります。
実際に、静岡県における2023年の住宅地地価公示（平均価格）は1㎡あたり71,600円㎡です。一方、農地のまま売る場合、1㎡あたりの平均価格は117,200～20,390円となり、大きな価格差が生まれます。
転用することで宅地など土地の活用方法の幅が広がり、一気に需要が上がるため売却価格のアップも期待できます。
引用元：静岡県「令和5年地価公示結果」
引用元：一般社団法人 全国農業会議所「(1)田畑売買価格等に関する調査結果」
浜松市では、農家の減少に伴い農地が余り始めており、多くの人がその扱いに悩んでいます。農地は他の不動産と同様に売却が可能ですが、農地法による厳しい規定があり、その取り扱いには注意が必要です。まず、農地かどうかを正確に判断し、売却時の手続きを把握することが重要です。
農地を放置すると、管理が行き届かないため雑草が繁茂し、害虫が発生する可能性が高まります。これにより周囲の景観が悪化するだけでなく、隣接する農地にも悪影響を及ぼすリスクがあります。
また、農地は洪水などの災害を防ぐ役割も担っていますが、放置されるとその機能が失われ、災害リスクが増大します。さらに、放置された農地は不法投棄の対象となりやすく、自然環境への悪影響や、再生に多大な労力が必要になる可能性があります。
こうした状況を避けるため、農地の売却を検討する際には農地転用という選択肢もあります。農地転用とは、農地を農業以外の用途に変更することで、これにより農業従事者以外の人にも売却が可能となり、需要が増加します。
転用された土地は住宅や商業施設、駐車場として利用できるため、買い手が見つかりやすくなり、売却価格が上がる可能性も高まります。
ただし、農地転用には複雑な手続きが伴うため、専門家との連携が不可欠です。特に、農地が市街化区域か市街化調整区域かによって手続きが異なるため、事前にしっかりと確認し、適切な対応を取ることが重要です。
