不動産売却を5年以内にすると損？早期売却で有利になるケースも！
不動産売却では、築年数や所有年数、税制の特例が重要です。築年数が経過すると価値が下がり、譲渡所得税率も変動します。特例を適用すれば税負担が軽減できる可能性があるため、適切なタイミングで売却することが推奨されます。
目次
不動産売却では売却時期が重要である理由とは
不動産売却における築年数や所有年数、税制の特例に関する重要なポイントについて説明します。築年数が経過すると不動産価値が減少し、所有年数によって譲渡所得税率が変動します。また、特例の適用により税負担を軽減できる場合がありますので、適切なタイミングで売却することが推奨されます。
◇築年数により売却金額が変動する
不動産の価値は築年数により変動します。築年数が経過するにつれて、資産価値は下がりやすくなります。例えば、国土交通省の「中古戸建住宅の価格査定の例」によると、戸建て住宅は築15年を過ぎると価値が急激に減少する傾向があります。
一方、マンションの場合は、築年数に比例して緩やかに価値が下がっていきます。不動産の価値が下がると、買い手が見つかりにくくなることがあります。そのため、できるだけ早めに売却することで、より高値で売却できる可能性が高くなるでしょう。
◇所有年数により譲渡所得の税率が変わる
所有年数に応じて、譲渡所得の税率が異なります。譲渡所得は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分類され、適用される税率が異なります。売却した物件の所有期間が売却年の1月1日時点で5年を超えている場合、長期譲渡所得として扱われます。
この場合、所得税が15%、住民税が5%の税率が適用されます。逆に、所有期間が5年以内である場合は短期譲渡所得となり、所得税が30%、住民税が9%ほどの税率が適用されます。
したがって、所有年数が長いほど、税負担が軽くなる傾向にあります。このように、売却を検討する際は、所有年数をしっかり把握しておくことが重要です。特に、長期保有を考慮して売却を行うことで、税金の負担を大幅に軽減することが可能です。
◇税制上の特例適用の判断基準となる
譲渡所得には税制上の特例があり、長期・短期を問わず一定の条件を満たすことで利用可能です。3000万円の特別控除を利用する際、住んでいる家を売却する場合には期限はありません。しかし、空き家の場合は空き家になってから3年目の12月31日までに売却する必要があります。このため、空き家にする際は特に注意が必要です。
また、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、3000万円の特別控除を適用した後に軽減税率の特例も利用できます。この場合、通常の譲渡所得税率よりも軽減され、所得税は6000万円まで10%、6000万円を超える部分に対しては15%が課税されますが、特例を適用すると10%と4%に減税されます。
所有期間に応じて適切なタイミングで売却を行うことで、税負担を軽減できる可能性が高くなります。特に、特例の利用を意識して計画的に売却を進めることが大切です。これにより、より良い条件での売却が実現できるでしょう。
住宅所有から5年以内に売却する場合の欠点
不動産売却における短期譲渡所得や譲渡所得税の計算方法、そして税額の具体的な違いについて解説します。所有期間が短い場合は税率が高くなりますが、計算方法を理解して特別控除を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
◇短期譲渡所得に該当し税率が高い
不動産を所有してから5年以内の場合、短期譲渡所得に該当します。長期譲渡所得の税率は20.315%（所得税15%、住民税5%）ですが、短期譲渡所得の場合は39.63%（所得税が30%、住民税が9%）と非常に高くなります。このため、税率を考慮するのであれば、5年を超えてから売却した方が、売却後の税金を抑えられる可能性が高いです。
◇譲渡所得税の計算方法
譲渡所得は、譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費）という式で算出可能です。収入金額とは、土地や建物の譲渡代金と固定資産税・都市計画税の清算金を合わせたものを指します。取得費は、売却する物件を購入した際の代金と諸費用を合算したものです。なお、不動産購入から年数が経過している場合は、取得費から減価償却費を差し引く必要があります。
譲渡費は、仲介手数料や印紙税など、売却時にかかった費用を合算したものです。これらの計算結果がプラスであれば譲渡所得の課税対象となりますが、マイナスであれば税金を支払う必要はありません。また、特別控除を利用した場合、譲渡所得税は（譲渡所得－特別控除額）×税率で算出されます。
◇税額の違いの具体例
具体的な例を見てみましょう。仮に売却金額が6000万円で、取得にかかった諸費用が3000万円の場合、譲渡所得額は3000万円（6000万円－3000万円）となります。この前提で、5年以内と5年を超えている場合の税額を比較します。
5年以内の場合は、3000万円×税率39.63%＝1188万9000円の税金がかかります。一方、5年を超えている場合は、3000万円×税率20.315%＝609万4500円となります。この計算から分かるように、5年以内の税額1188万9000円に対し、5年を超えている場合は609万4500円と579万4500円も安くなります。
このように、所有期間が5年を超えているか否かで税額は大きく変わってくるため、売却のタイミングを見極めることが重要です。
所有から5年以内の不動産売却は利点も多い
不動産の早期売却に関する利点や相続不動産に関する節税効果について解説します。築年数の浅い物件は買い手が見つかりやすく、リフォーム費用を抑えられる場合があります。また、相続不動産の場合、特例を活用することで節税効果が得られることもあります。
◇買い手が見つかりやすく早期に売却できる
不動産は築年数が浅いほど、早く売れる傾向があります。特に、築年数が浅いマンションは中古であっても人気が高く、買い手が見つかりやすいです。このため、築年数が経過している物件よりも早く買い手がつくことが多く、売却活動が長期化するリスクもほとんどありません。
加えて、近年では地価が上昇しているエリアも多いため、築浅の物件はより高値での売却が期待できます。
◇リフォーム費用をかけずに済むケースが多い
築年数が浅い物件は、リフォーム費用がかからないケースが多いです。築年数が経過している物件の場合、修繕が必要な箇所が出てくることが一般的で、リフォームが必要になることも少なくありません。
しかし、築10年以内であればリフォームをせずにそのまま売却できるケースがほとんどです。リフォーム費用を抑えたい方にとっては、できるだけ早く売却することが特におすすめです。
◇相続不動産の場合は3年以内で節税効果が得られる
相続不動産に関しては、相続した物件を3年以内に売却すると、特例を適用することで節税効果が得られます。相続不動産に適用できる特例は、取得費加算の特例と相続空き家の3000万円特別控除の特例の2つです。
取得費の加算の特例は相続税の納付から3年以内に、相続空き家の3000万円特別控除の特例は相続開始から3年以内に売却する必要があります。売却期限が異なるため、特例を利用する際は注意が必要です。
不動産売却を5年以内にした方がよいケース
不動産売却における特別控除の活用法や築年数による売却の可能性、さらに固定資産税に関するコストについて説明します。特別控除を利用することで譲渡所得税をゼロにできるケースもあり、築年数が浅い物件は高値で売却できる傾向があります。また、短期譲渡所得を選ぶことでトータルコストを抑えられる場合もあります。
◇特別控除で課税譲渡所得をゼロにできるケース
特別控除を利用することで、譲渡所得税がゼロになるケースがあります。譲渡所得が3000万円以内であれば、短期譲渡所得であっても特別控除で相殺できる可能性が高いです。そのため、できるだけ早く売却を行うことをおすすめします。この特例を上手に活用することで、税負担を軽減しながら不動産をスムーズに売却できる可能性が広がります。
◇築年数が浅いケース
不動産の価値は築年数によって大きく変わります。特に、築年数が浅い物件ほど高く売却できる傾向があります。築5年以内の物件は、手放す人が少ないため、新築に近い状態の物件が人気を集めています。
そのため、中古の戸建住宅やマンションでも成約件数が増加しており、希望を上回る金額での売却が期待できる可能性があります。
◇固定資産税などのコストが高いケース
固定資産税は地価に基づいて算出されるため、地価が高いエリアにある不動産は一般的に固定資産税が高くなります。所有期間が延びると、固定資産税だけでなく、都市計画税や管理費、維持費などの支払いも必要になります。その点、短期譲渡所得の不動産を売却した場合、税率は高くなるものの、長期間の固定資産税やその他の費用がかからなくなります。
トータルコストを考慮すると、短期譲渡所得を選択し、早めに売却することで全体的なコストを抑えられる場合があります。特に、早期に売却することで、将来的なコストを回避できる可能性があるため、早めの判断が重要です。
不動産売却において、築年数や所有年数、税制の特例は重要な要素です。築年数が経過すると不動産の価値は下がり、特に築15年を過ぎると急激な減少が見られます。マンションは築年数に比例して緩やかに価値が下がりますが、早めに売却することで高値を得られる可能性が高くなります。
所有年数により譲渡所得税率が変動します。所有期間が5年を超えると、長期譲渡所得として扱われ、税率は軽減されます。逆に5年以内の短期譲渡所得では、税率が高くなります。このため、所有年数を把握し、売却時期を見極めることが重要です。
譲渡所得には税制上の特例があります。3000万円の特別控除を利用すれば、税負担を軽減できる可能性があります。特に相続不動産の場合、売却期限を意識することで節税効果を得られるため、計画的な売却が推奨されます。
不動産売却を考える際は、築年数や所有年数、特例の活用を意識し、適切なタイミングでの売却を心がけることが重要です。これにより、より良い条件での売却が実現可能です。
