親の土地建物は誰の名義にするべき？相続登記・売却時の注意点を解説|浜松市中央区で成功する不動産売却
親名義の土地建物を相続したとき、「母名義と子名義のどちらがよいのか」「共有名義にして大丈夫か」「将来売却することになったらどう進めるのか」と悩む方は少なくありません。
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に名義変更を行わないと、最大10万円の過料が科される可能性があります。
手続きを後回しにすると、売却や活用の際に思わぬトラブルが生じるケースもあるため、早めに整理しておくことが大切です。
本記事では、相続登記の義務化や必要書類の準備から、母名義・子名義・共有名義それぞれの違い、売却を見据えた進め方まで、一連の流れをわかりやすく解説します。
「とりあえず名義変更だけ済ませればよい」と考えがちですが、誰の名義にするかで将来の税負担や売却のしやすさが変わることもあります。
相続登記と売却準備をあわせて整理することで、手続きが格段にスムーズになるでしょう。
浜松市で相続不動産の売却を検討している方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
親名義の土地建物を相続したら、最初に確認したいこと
相続が発生したとき、多くの方がまず「名義変更の手続き」に意識が向きます。しかし実際には、名義変更の前に確認すべきことがいくつかあります。
住み続けるのか売却するのか、共有名義にするのかどうか、これらの方針を先に整理しておくことで、名義変更の進め方や誰の名義にするかが自然と見えてきます。
手続きの順番を間違えると、やり直しが発生したり費用が余分にかかったりすることもあるため、最初の確認作業をていねいに行うことが重要です。
遺言書の有無と相続人の確認
まず確認すべきは、遺言書の有無と法定相続人が誰かという2点です。遺言書がある場合は、その内容に従って相続手続きを進めます。
公正証書遺言であれば家庭裁判所での検認は不要ですが、自筆証書遺言の場合は法務局で保管されていないものは検認が必要です。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を引き継ぐかを決めます。相続人の範囲は戸籍謄本をさかのぼって確認します。
過去の婚姻や認知した子どもが存在するケースもあるため、思い込みで進めず、戸籍上の確認を必ず行いましょう。
住み続けるか、売却するかを先に考える
名義変更を進める前に、その不動産を今後どう使うかを相続人間で話し合っておくことをおすすめします。
住み続ける場合と売却する場合では、名義をどう設定するかの判断基準が変わるためです。売却を見据えるなら、手続きが複雑になりやすい共有名義は避け、単独名義にしておく方がスムーズになるケースが多いと言えます。
一方、住み続ける場合も、将来的に誰かが相続することを見越して名義を決めておくと、二次相続時の手間を減らせます。「とりあえず共有にしておこう」という判断が後々のトラブルにつながりやすいため、方針を早めに固めることが大切です。
共有名義にする前に確認したいこと
複数の相続人がいる場合、「平等に分けるために共有にする」という選択をとりがちです。
しかし共有名義には多くの制約があり、後になって後悔するケースも少なくありません。共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
また、共有者の1人が亡くなると、その相続人が新たな共有者となるため、時間が経つほど権利関係が複雑になっていきます。
共有名義を選ぶ前に、「将来売却する可能性があるか」「共有者全員が連絡を取り合える状況か」を確認しておきましょう。
相続登記の義務化で何が変わった？期限・費用・進め方
2024年4月1日から相続登記が法律上の義務となりました。
それ以前は「やらなくても罰則がない」状態でしたが、義務化によってルールが大きく変わっています。
知らずに放置していると過料の対象になる可能性があるため、相続が発生したら早めに動き出すことが求められます。
ここでは、相続登記の基本的な内容と期限、費用の目安、手続きの流れを整理します。
◇相続登記とは？
相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を相続人の名義に変更する手続きです。
不動産の所有者は法務局が管理する登記簿に記録されており、相続が発生した場合には「相続を原因とする所有権移転登記」を申請する必要があります。
例えば、亡くなった父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男は法務局に申請を行い、父親名義から自分の名義に変更しなければなりません。
登記がなされていない状態では、第三者から見て誰が所有者か不明なままとなるため、売却や担保設定などの手続きに支障が出ることがあります。
◇義務化の対象と期限
2024年4月1日以降に相続が発生した不動産はもちろん、それ以前に相続した不動産についても遡って義務が課せられます。
相続人が不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。
正当な理由なく期限を過ぎると、最大10万円の過料が科される可能性があります。
ただし、相続人の数が多く手続きに時間がかかる場合や、相続人が病気で対応が難しい場合など、正当な理由があれば過料が免除されることもあります。
いずれにせよ、できるだけ早めに手続きを始めることが賢明でしょう。
◇費用の目安と進め方
相続登記の主な費用は登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬の2つです。
登録免許税は、土地・建物それぞれの固定資産税評価額の0.4％が課税されます。
司法書士への報酬は依頼内容によって異なりますが、一般的に6万〜10万円程度が目安です。
手続きの流れは、登記事項証明書で不動産を確認する→遺言書または遺産分割協議で相続者を決める→必要書類を収集・作成する→管轄の法務局へ申請する、という4つのステップで進みます。
申請から登記完了まで、おおむね1週間〜10日程度かかることが一般的です。
名義変更に必要な書類と、準備でつまずきやすいポイント
相続登記を進めるには、複数の公的書類を揃える必要があります。
書類の種類が多く、入手先もそれぞれ異なるため、準備に思ったより時間がかかることがあります。
特に戸籍謄本は本籍地が複数にわたる場合、各役所への請求が必要となり、収集だけで数週間かかるケースもあります。
ここでは主な必要書類と、準備の際につまずきやすいポイントをまとめます。
◇ 主な必要書類一覧
相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。
・被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
・相続人全員の戸籍謄本（または戸籍抄本）
・相続人の住民票
・遺産分割協議書（遺言書がない場合）＋相続人全員の印鑑証明書
・不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）
・固定資産評価証明書
・遺言書（ある場合）
・相続関係説明図
遺産分割協議書は相続人全員の自筆署名と実印が必要です。
相続関係説明図は提出義務はありませんが、添付することで戸籍謄本などの原本還付が受けやすくなります。
◇ 取得先と注意点
各書類の主な取得先は次のとおりです。
戸籍謄本・住民票は市区町村役所、固定資産評価証明書は不動産所在地の市区町村役所または都税事務所、登記簿謄本は法務局（オンライン請求も可）で取得できます。
固定資産評価証明書は申請年度の最新のものが必要なため、他の書類が揃った後、申請直前に取得するのが一般的です。
戸籍謄本は本籍地が複数にわたる場合、それぞれの役所へ個別に請求する必要があります。
郵送請求も可能ですが、往復の時間を考慮して早めに動き出すことをおすすめします。
マイナンバーカードがあれば、コンビニのマルチコピー機で住民票を取得できる自治体も増えており、活用すると便利でしょう。
◇ 遠方の不動産で困りやすいこと
相続した不動産が遠方にある場合、名義変更の手続きは大きく4つの方法から選べます。
郵送申請は封筒に「不動産登記申請書在中」と赤字で記載し、書留郵便で送る方法です。
書類に不備があると手続きが止まりやすいため、提出前の確認が重要です。
オンライン申請は専用ソフトと電子証明書が必要で、一般の方には難易度が高い場合があります。
代理人申請は委任状が必要で、内容に不備があると受理されないことがあります。
いずれの方法でも不安がある場合は、司法書士への依頼が最も確実です。
地元の司法書士に相談すれば、遠方の法務局への申請も郵送やオンラインを通じて代行してもらえます。
名義変更は自分でできる？専門家に依頼した方がよいケース
相続登記は、司法書士などの専門家に依頼しなくても、自分で手続きを進めることが可能です。
自分で行う最大のメリットは、専門家への報酬（目安：6万〜10万円程度）を節約できる点です。
ただし、手続きには専門的な知識が必要で、書類収集や作成に多くの時間がかかることも事実です。
自分で進めるか専門家に依頼するかは、状況に応じて判断することが大切です。
◇自分で進めやすいケース
相続人が少なく、遺産分割の方針が全員一致している場合は、比較的自分で進めやすいと言えます。
法務局のホームページには申請書の書式や記載例が公開されており、参照しながら手続きを進めることができます。
また、法務局の「法定相続情報証明制度」を利用すると、複数の相続手続きで使える一覧図を入手でき、戸籍謄本の提出を省略できる場面もあります。
時間に余裕があり、相続関係がシンプルなケースであれば、自分で挑戦することも選択肢の1つでしょう。
◇司法書士に依頼した方がよいケース
次のようなケースでは、司法書士への依頼を検討することをおすすめします。
相続人の数が多い、過去の婚姻歴があるなど戸籍収集が複雑な場合、私道持分など登記漏れが発生しやすい物件の場合、相続人の間で意見が分かれている場合などが該当します。
一戸建てを相続したケースでは、敷地だけでなく私道の一部を所有していることがあり、気づかないまま登記から漏れることも少なくありません。
登記漏れは将来の売却時に手続きが滞る原因となるため、複雑な案件ほど専門家に任せる方が安心です。
◇売却予定がある場合に注意したいこと
売却を予定している場合は、名義変更と並行して売却の準備を始めておくことが、結果的にスムーズに進むことが多いと考えられます。
相続登記が完了していない不動産は売却できないため、名義変更は売却準備の大前提です。
また、売却を前提とするなら、共有名義は避けて単独名義にしておく方が、買主との契約手続きがシンプルになります。
相続税の申告が必要なケースでは税理士、名義変更は司法書士、売却は不動産会社というように、それぞれの専門家の役割を理解したうえで相談先を決めることが重要でしょう。
相続した土地建物は誰の名義にするべき？母名義・子名義・共有名義の違い
相続不動産の名義を誰にするかは、その後の税負担や売却のしやすさに大きく影響します。
「とりあえず母親名義にしておく」「兄弟で共有にしておく」という判断は、その時点では楽に見えても、後になって手続きが複雑になるケースが少なくありません。
どの名義が向いているかはケースによって異なるため、状況に合わせて検討することが大切です。
なお、相続税に関する判断は税理士への相談が必要です。
◇母名義が向くケース
母親が今後もその不動産に住み続ける予定があり、かつ健康上の不安が少ない場合は、母名義が自然な選択肢となることがあります。
ただし、母親が高齢になると認知症のリスクが高まります。
認知症が進行すると法律行為が難しくなり、介護施設への入所費用を確保するために実家を売却したくても、名義人である母親が手続きを進められなくなる可能性があります。
また、母親が亡くなった後に発生する二次相続では、配偶者控除が使えないため子どもの税負担が増えるケースもあります。この点については、税理士への相談を通じて具体的な試算を確認しておくことをおすすめします。
◇子名義が向くケース
相続名義を母親にした場合、後々複数の相続登記を行う必要が生じるため、手間と将来的な売却を見据えている場合や、母親が高齢の場合は、最初から子名義にしておく方が手続き上のメリットが大きいことがあります。
母名義を経由すると相続登記が2回必要になり、2回分の登録免許税と司法書士報酬が発生します。
最初から子名義にしておけば相続登記は1回で済み、手間と費用を削減できます。
また、売却を検討する際も名義人が健在であれば手続きが進めやすく、時間的なロスを減らせます。
ただし、子名義にすることで固定資産税の納税義務が子どもに移る点も踏まえて判断しましょう。
共有名義を避けた方がよい理由
複数の相続人がいる場合、「全員で平等に持つ」という意味で共有名義を選びがちです。
しかし共有名義はトラブルの原因になりやすく、特に売却時に大きな障壁となります。
共有名義の不動産を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。
共有者が遠方に住んでいたり、意見が対立したりすると、売却が長期間にわたって進まないケースがあります。
さらに、共有者が亡くなるとその相続人が新たな共有者となるため、時間が経つほど権利関係が複雑化し、見知らぬ人同士で共有するという事態にもなりかねません。
売却や活用の予定がある場合は、共有名義を避け、単独名義で整理しておくことが望ましいと言えます。
共有名義はなぜトラブルになりやすい？売却時に起こりやすい問題
共有名義自体は法律上問題なく、相続で選ばれることも多い形態です。
しかし実際には、共有名義が原因で売却や管理が長期間にわたって進まないケースが数多く見られます。
ここでは、共有名義が抱えやすい具体的な問題を整理します。
◇売却には共有者全員の同意が必要
共有名義の不動産を売却・担保設定などの処分を行うには、共有者全員の同意が原則として必要です。1人でも反対する共有者がいれば、売却手続きは進められません。
また、賃貸借契約の変更など管理行為にも、持分の過半数の同意が求められます。共有者が多いほど意見がまとまりにくく、手続きが長期化するリスクが高まります。
◇将来さらに相続が重なるリスク
共有名義にはいくつかのデメリットがあります。まず、共有不動産を売却や担保設共有名義の状態が続くと、共有者の1人が亡くなった際にその相続人が新たな共有者として加わります。
これが繰り返されると、最初は2人だった共有者が数十年後には10人以上になることもあり得ます。
見知らぬ相続人同士が共有する状況では、売却の合意を得ることが非常に困難になります。
「今は問題ない」と思っていても、将来の世代に重い負担を残すことになりかねないため、早めの対処が求められます。
◇遠方・関係悪化で動けなくなるケース
共有者の一部が遠方に住んでいたり、相続人間の関係が悪化したりすると、手続きが実質的に止まってしまうケースがあります。
書類への署名・捺印を求めても連絡が取れない、または拒否されるといった状況が発生すると、売却も管理もできない「塩漬け状態」になることがあります。
こうした事態を避けるためにも、相続の段階で共有名義を選ぶ際は、将来のリスクを十分に話し合っておくことが大切でしょう。
相続した土地建物を売るなら、名義変更と売却準備はどう進める？
相続した不動産をいずれ売却する予定がある場合、名義変更と売却準備は「別々の手続き」ではなく、一緒に整理していくことがスムーズです。
名義変更が完了していないと売却契約を進められないため、登記の手続きを急ぎながら、同時に売却の見通しを立てておくことが大切です。
相続後は感情的にも慌ただしい時期ですが、早めに動き出すことで余裕のある判断ができます。
◇先に相場を知る
売却を検討するなら、まず不動産の相場を把握することが第一歩です。
相場を知ることで、売却価格の目安が立ち、急いで売るべきか、時期を待つべきかの判断材料になります。複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠や市場の状況を確認しましょう。
査定は無料で行っている会社がほとんどであるため、まずは気軽に問い合わせてみることをおすすめします。
◇名義変更と売却準備を並行して考える
相続登記の手続き中でも、不動産会社への相談や売却の見通しを立てることは可能です。
名義変更の完了を待ってから動き出すのではなく、並行して進めることで、登記完了後すぐに売却活動を始められます。
書類収集や手続きで数週間〜数か月かかることもあるため、早めに不動産会社に相談しておくと、登記完了のタイミングで売却活動をスムーズにスタートできるでしょう。
◇相談先を早めに決める
相続に関わる手続きには、司法書士・税理士・不動産会社と複数の専門家が関わります。
司法書士は名義変更（相続登記）を担当し、税理士は相続税の申告が必要かどうかの判断を担います。
そして不動産の売却方針や価格については、不動産会社に相談するのが適切です。
それぞれの役割を理解したうえで、相談先を早めに決めておくと、手続き全体がスムーズに進みます。
相続登記だけでなく売却方針まで含めて相談できる不動産会社を選ぶことが、大切なポイントと言えるでしょう。
浜松市で不動産売却を相談するなら比較したい不動産会社
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まとめ
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