浜松市の空き家が売れない原因と対処法|買取・解体・特例の選び方

浜松市の空き家は、築40年以上でも売却できる可能性があります。

ただし、立地・建物の状態・権利関係によって、売れやすさは大きく変わります。

管理が負担になっている方は、仲介・買取・古家付き土地・解体後売却の違いを知り、費用と手取り額まで比べて判断することが大切です。

本記事では、売れにくい原因と対処法、相続放棄との違い、税金の基礎知識、相談先の不動産会社3社の比較までをまとめます。

浜松市の空き家を売却・買取したい方へ。地元の不動産会社3社の特徴や売却方針を比較し、管理負担を減らすための相談先を見つけましょう。

▼浜松市中央区で成功する不動産売却

浜松市の空き家は築40年以上でも売却できる？

築40年以上の空き家でも、条件がそろえば売却できる可能性があります。

ここでは、地域ごとの需要の違いと、売れにくくなる要因を整理します。

築年数が古くても土地や建物の条件によって売却できる

築40年以上の空き家でも、土地や建物の条件によっては売却できる可能性があります。

ただし、必ず売れるわけではなく、買い手がつくかどうかは物件しだいです。

築古の戸建ては、老朽化が進んでいても、立地や土地の資産価値によって需要が見込めるケースがあるとされています。

一方、木造住宅の税法上の法定耐用年数は22年ですが、これは建物の寿命や市場価値を直接示すものではありません。築年数が進むほど建物の評価額は低くなる傾向があるものの、維持管理の状態や立地によっても異なります。

浜松市の空家等対策計画では、平成30年の住宅・土地統計調査にもとづき、市内の空き家数は約47,000戸、空き家率は13.0%とされています。

まずは現状のまま査定を受け、建物を活かす売り方と土地として売る方法を見比べることが、判断の第一歩です。

浜松市中央区・浜名区・天竜区で異なる売却需要

人口規模の大きい中央区と、高齢化が進む天竜区では、空き家の売りやすさが異なる可能性があります。

浜松市は2024年1月1日の行政区再編により、中央区・浜名区・天竜区の3区体制になりました。

区域は、中央区が旧中区・東区・西区・南区と北区の三方原地区、浜名区が北区の都田・新都田・細江・引佐・三ヶ日地区と浜北区、天竜区が従来どおりです。

2023年10月時点の人口は、中央区が約60万8,000人、浜名区が約15万6,000人、天竜区が約2万6,000人で、天竜区は高齢者人口が全体の半分近くを占めています。

人口が多い地域ほど購入を検討する人の数は多くなりやすく、人口が少ない地域では買い手探しに時間がかかる可能性があります。

ただし、同じ区内でも駅や幹線道路からの距離、周辺環境によって需要は変わりうる点に注意が必要です。

区の傾向だけで判断せず、地元の取引事例に詳しい不動産会社へ査定を依頼して確認しましょう。

※浜松市の公表資料（2023年10月1日現在）の人口をもとに、高齢者人口比率を算出しています。

売れにくい空き家に共通する立地・建物・権利上の問題

空き家が売れにくくなる要因として、立地・建物・権利関係の問題が挙げられます。

主な例は次のとおりです。

• 立地：接道義務（建物を建てる土地が、幅4m以上の道路に2m以上接するというルール）を満たさず、再建築不可（建て替えができない状態）になっている。私道の持分関係が不明確な場合もあります。
• 建物：旧耐震基準で建築され、現在の耐震基準を満たしているか確認できない場合や、修繕されないまま劣化が進んでいる場合があります。旧耐震基準とは、1981年5月以前の耐震基準を指します。
• 権利：相続登記が済んでおらず、売買が成立しにくいケースがあります。共有名義の場合は、売却に必要な同意も確認が必要です。

ただし、課題があっても売却をあきらめる必要はありません。

隣地の所有者が有力な買い手候補になることがあり、解体によって売却条件や税負担が変わる可能性があるため、解体前に不動産会社へ相談することが大切です。

具体的な売り方の違いは、次の章で費用とあわせて比較します。

浜松市の空き家売却方法と費用・手取り額を比較

仲介・買取・古家付き土地・解体後売却の4つの方法を、価格・期間・費用の面から比べます。最終的な手取り額で判断する考え方を解説します。

仲介売却のメリット・デメリット｜価格と売却期間の違い

仲介売却は、相場に近い価格を狙える一方で、売却期間が読みにくい方法です。

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約の成立を支援する方法です。

広く買主を募集するため、市場の相場に近い価格、あるいはそれを上回る価格で売れる可能性があります。

一方で、買い手が見つかるまで売却期間が決まらず、築古の空き家では内覧対応や価格交渉に時間がかかる点がデメリットです。

個人の買主に売る場合は、引渡し後に不具合が見つかると、契約不適合責任（契約内容と異なる状態に対する売主の責任）を問われる可能性があります。

売却を急ぐ場合や、現状のまま手放したい場合は、買取との比較が必要です。

不動産買取のメリット・デメリット｜早期売却と価格の注意点

不動産買取は、早く現金化できる一方で、価格が仲介より低くなりやすい方法です。

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。

買主が不動産会社のため、販売活動は不要で、仲介手数料もかかりません。

買取では契約不適合責任が免除となる場合が多いものの、契約書での確認は欠かせません。

一方で、買取価格は仲介による売却価格より低くなる傾向があります。ただし、価格差は物件の状態や立地、不動産会社の買取条件によって異なります。

ただし、買取価格や売却までの期間は、物件の条件と会社の方針によって異なります。

現状のまま買い取ってもらえるかどうかも、会社ごとに確認しましょう。

※価格・期間・責任の範囲は、物件条件と会社の方針、契約内容によって異なります。

古家付き土地と解体後売却｜解体費用を含めて比較する

解体すれば高く売れるとは限らず、古家付き土地と解体後売却は手取り額で比べることが大切です。

古家付き土地とは、古い建物を残したまま、土地として売り出す方法です。

買い手は解体費用まで見込んで検討するため、価格交渉に反映されることもあります。

解体後売却は、更地にしてから売り出す方法で、解体費用を売主が先に負担する点が特徴です。

木造住宅の解体費用は、建物の規模や構造、立地条件、廃棄物の処理費用などによって異なります。例えば、1坪あたり4〜5万円と仮定すると、30坪で120〜150万円の計算になります。

買主の意向や契約交渉によっては、引渡し後に買主の負担で解体するケースもあります。

建物がなくなると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が増える可能性があるため、解体前に市へ確認しましょう。

査定前に解体を一律に勧めることはせず、まず現状のまま査定を受け、両方の条件で見積もりを比べることが現実的です。

仲介手数料・撤去費用・登記費用など売却時の諸費用

売却では、仲介手数料のほかに、登記費用・印紙税・解体や撤去の費用が発生します。

仲介手数料の上限は、売買価格（税抜）が400万円を超える場合「価格×3%＋6万円＋消費税」です。

売買価格が800万円以下なら、事前の説明と合意を前提に、30万円＋消費税（33万円）まで受け取れる特例が2024年7月から設けられています。

抵当権が残っている場合は抹消登記が必要で、登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬は1万円前後が目安です。

相続登記が済んでいない場合は、売却前に名義変更が必要です。

このほか、物件によっては測量費や解体費が発生することもあります。

売却時の諸費用は、仲介手数料や登記費用、測量・解体の有無などによって異なります。

特に低価格の空き家では、解体・撤去費用が手取り額に大きく影響する可能性があるため、個別に見積もりを確認しましょう。

※印紙税の軽減措置の適用期間は、国税庁の最新情報で確認してください。

浜松市の売却相場を調べて最終的な手取り額を試算する

売却価格ではなく、諸費用を差し引いた手取り額で比べることが、後悔しない判断につながります。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格情報や成約価格情報を無料で確認でき、周辺地域の価格水準を調べる際の参考になります。

ただし、所在地は町・大字レベルで、価格も加工されているため、個別の物件の査定額の代わりにはなりません。

査定額は売却価格を保証するものではなく、実際の成約価格は買主との交渉で変わります。

手取り額は、住宅ローンなどの残債がない場合、「売却価格－諸費用」で概算できます。ローン残債がある場合は返済額も差し引き、譲渡所得税が発生する場合は税負担も考慮しましょう。

次の表は、仮の条件で3つの売り方を比べた試算例です。

※数値は説明用の仮定であり、実際の価格・費用を示すものではありません。③は①の7割と仮定しています。残置物の撤去費や譲渡所得税は含めていません。

この試算では、②は売却価格が100万円高くても、手取り額は①より約24万円少なくなりました。

③は手取り額が下がる一方で、売却期間や管理負担の軽減という価値もあり、優先順位によって最適な方法は変わります。

まずは複数社の査定で、3つの売り方の見積もりをそろえてもらうことが近道です。

浜松市で空き家を管理できない場合の対処法

管理できない空き家は、放置せず早めに対処することが大切です。

売却までの一時的な管理方法と、浜松市の相談先を整理します。

空き家を放置するリスク｜老朽化・近隣トラブル・税負担

空き家を管理できないまま放置すると、老朽化・近隣トラブル・税負担の増加という3つのリスクが重なります。

空き家の管理は所有者の責務とされており、屋根や外壁の飛散などで他人に損害を与えた場合は、管理責任を問われることがあります。

草木の繁茂や不法投棄、不審者の侵入など、近隣トラブルにつながる点も見逃せません。

2023年の空家法改正により、倒壊の危険などがある「特定空家等」に加え、放置すると特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」も、市区町村長による指導・勧告の対象になりました。

勧告を受けると住宅用地特例（土地の固定資産税を軽減する制度）が外れ、翌年から土地の税負担が重くなる可能性があります。

解除の分かれ目は、市区町村長から「勧告」を受けるかどうかです。

浜松市でも、平成27〜令和2年度に特定空家等の認定が50件、略式代執行（所有者が不明な場合などに市が行う撤去）が4件ありました。

制度の適用可否は物件の状況や市の判断によって異なるため、早めに市へ確認しましょう。

※具体的な判断基準や運用は自治体ごとに異なります。浜松市の運用は市の担当窓口で確認してください。

空き家管理サービスで巡回・換気・草刈りを依頼する

空き家管理サービスは、売却までの間に建物の状態を確認し、劣化の早期発見や近隣トラブルの予防につなげる手段の一つです。

内容は、定期巡回、戸締まりの確認、室内の換気・通水、外回りの清掃や草取り、剪定などが一般的です。

料金は、外観の目視中心のプランで月額2,750円、室内の換気や通水まで含むプランで月額6,600円という民間団体の例があります。

プランの内容や料金は事業者や地域によって異なり、草刈りや剪定などのオプションは別途見積もりになる場合が多くあります。

契約前には、巡回頻度、室内に入るかどうか、報告の方法、緊急時の対応範囲、保険の有無を確認しましょう。

管理サービスの利用中は継続的に費用が発生するため、売却や解体の方針が決まるまでの一時的な対策として検討するとよいでしょう。

浜松市の空き家相談窓口と利用できる支援制度を確認する

浜松市では、相談会・補助金・空き家バンクなど、売却や解体を検討する所有者向けの支援が用意されています。

市の計画では、最初の相談窓口は各区の区振興課、総合調整窓口は市民生活課とされています。

制度ごとに対象物件や申請期限、予算、事前申請の条件が異なるため、利用前に市の公式ページで最新情報を確認してください。

市民生活課の電話番号は053-457-2231です。

解体補助金には、公益社団法人全日本不動産協会静岡県本部により、建物の取引（売却）が不可能と判断されることなどの要件があります。なお、取引の可否は建物について判断され、土地は評価の対象外です。

そのため、売却できる見込みがある空き家は、対象外となる可能性があります。

そのほか、自然人（個人）が所有者であること、共有者全員の同意を得ていること、解体して更地にする予定であることなどの要件もあります。

事前相談の結果、要件に合わない場合でも、手続きに要した費用は自己負担となります。

補助金を使う前に、まず現状のまま売却できるかを査定で確認することが、無駄のない順序です。

空き家の相続放棄と売却で確認したい法律・税金

相続放棄と売却は別の制度であり、混同しないことが大切です。

法律上の注意点と税金の基礎を整理し、判断が難しい点は専門家への確認事項として示します。

相続放棄では空き家だけを選んで放棄できない

相続放棄では、空き家だけを選んで放棄することはできず、預貯金などを含む相続財産のすべてを手放します。

相続放棄とは、被相続人が残した財産の承継をすべて放棄する手続きです。

最高裁判所の令和6年司法統計年報（2026年9月17日更新版）によると、相続放棄の申述に関する新受件数は30万8,750件でした。

これは家庭裁判所が新たに受け付けた事件数であり、相続放棄を認めた件数とは異なります。

空き家は手放せても、預貯金などのプラスの財産も受け取れなくなります。

放棄をすると次の順位の人が相続人になるため、家族へ事前に伝えておくのが望ましいところです。

相続放棄を検討している間に空き家を売却・解体すると、放棄が認められない可能性があります。

着手の前に、弁護士や司法書士へ確認しましょう。

相続放棄の原則3か月の期限と保存義務の注意点

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から、原則3か月以内に判断する必要があります。

この期間を過ぎると、原則として相続放棄は認められなくなります。

起算点は相続人ごとに異なる場合があり、判断が難しいときは、期間内に家庭裁判所へ伸長を申し立てる方法がある点も覚えておきたいところです。

放棄をした後も、放棄の時に空き家を「現に占有」している場合は、次の相続人や清算人に引き渡すまで保存義務を負うとされています。

占有しているかどうかは、管理や使用の状況など個別の事情によって異なるため、断定はできません。

具体的な手続きと判断は、弁護士や司法書士に相談してください。

親が存命の場合に確認したい名義と売却権限

親が存命のうちは、不動産を売却できるのは名義人である親本人であり、子が自由に売却することはできません。

親の存命中は相続がまだ始まっていないため、相続放棄や、相続した空き家の特例は使えません。

親本人に売却の意思があっても、判断能力が低下している場合は、成年後見制度の利用が必要になることがあります。

成年後見人が居住用の不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

共有名義の場合は、共有者全員の合意が原則として必要です。

まず登記事項証明書で名義・共有者・抵当権の有無を確認し、家族の意向をそろえましょう。

相続が始まった後は、相続登記を済ませたうえで売却を進めます。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

共有名義や認知症が関わる場合は、司法書士など専門家に確認してください。

空き家売却で発生する譲渡所得税と3,000万円特別控除

空き家の売却で利益が出ると譲渡所得税がかかりますが、相続した空き家には、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。

譲渡所得は、原則として「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。

建物の取得費は減価償却費相当額を差し引いて求め、取得費が不明な場合などは売却価格の5%相当額を概算取得費として使用できます。

売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合、税率は原則として所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて20.315%です。

相続した不動産では、原則として被相続人が取得した時期を引き継いで所有期間を判定します。

特別控除は、売却代金ではなく譲渡所得から差し引く制度であり、売却代金そのものが3,000万円まで非課税になるわけではありません。

主な確認事項は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物ではないこと
• 相続開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいないこと
• 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付・居住の用に供していないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに譲渡すること
• 譲渡対価が1億円以下で、耐震基準を満たす家屋として売却するか、家屋を取り壊して敷地を売却すること。また、2024年1月以降の譲渡では、一定の要件のもと、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しを行う場合も対象となる
• 市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を添えて確定申告すること

2024年1月1日以降の譲渡では、対象の家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上いる場合、控除額の上限は1人あたり2,000万円になります。

この特例は相続した空き家が対象です。

親が存命で親名義のまま売却する場合は対象外で、親本人が自宅を売る場合の特例など、別の制度の確認が必要です。

適用できるかどうかは、建築年や居住状況など個別の条件によって異なるため、税理士や税務署、市の担当窓口へ確認しましょう。

▼相続した空き家の3,000万円特別控除について詳しく見る

相続放棄や税金の判断で専門家に確認すべきこと

相続放棄や税金の判断は、個別の事情で結論が変わるため、早い段階で専門家に確認することが重要です。

相談先の目安を、次の表にまとめます。

浜松市の空き家ワンストップ相談会では、司法書士・税理士・建築士・宅建士に無料で相談できます。

空き家の写真や周辺図、登記事項証明書などを用意すると、相談がスムーズに進みます。

本記事は一般的な情報であり、個別の法律・税務判断は専門家の確認が前提です。

浜松市の空き家売却で相談したい不動産会社おすすめ3選

3社を同じ項目で紹介します。掲載順は優劣やランキングを意味しません。

イエステーション浜松中央店（株式会社美建コーポレーション）

屋号	イエステーション浜松中央店
会社名	株式会社美建コーポレーション
住所	〒433-8122 静岡県浜松市中央区上島6-1-31
電話番号	053-473-1208
公式サイトURL	https://biken-realestate.com/

株式会社美建コーポレーションは、浜松市中央区上島にあるイエステーションの店舗を運営する、地域密着の不動産会社です。

公式サイトでは、査定から売却までをワンストップで支える体制と、親子三代にわたる付き合いを大切にする姿勢が紹介されています。

公式サイトでは、地域特有の事情や市場動向をふまえた売却方法の提案を特徴として紹介しています。

査定は完全無料とされ、周囲に知られない非公開での売却にも対応するとあります。

相続や空き家の悩みも相談の対象ですが、空き家をそのまま売却できるかどうかは、物件の状況によって異なると案内されています。

地元の担当者と相談しながら、相続や住み替えの売却を進めたい方に向いている会社です。

• 空き家・相続不動産への対応：相続や空き家の売却相談を案内しています。空き家をそのまま売れるかは、内容によって異なります。
• 仲介・直接買取への対応：仲介での売却期間の目安を案内しています。直接買取は公式サイトで確認できず、要確認です。
• 査定方法と売却提案の特徴：完全無料の査定を案内しています。地域事情や市場動向をふまえた提案を掲げています。
• 残置物・解体・遠方所有者への対応：公式サイトで確認できず、要確認です。
• 強み・向いている相談内容：浜松市周辺の売却、相続、住み替えの相談に向いています。
• 相談前に確認したい注意点：直接買取の可否、空き家の取扱条件、解体・残置物の扱い、査定額の根拠を確認しましょう。

なお、美建コーポレーションについて詳しく知りたい方は、公式サイトをご確認ください。
▼株式会社美建コーポレーション公式HPはこちら

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しずなび 浜松駅南店（しずなび株式会社）

屋号	しずなび 浜松駅南店
会社名	しずなび株式会社（旧：静岡セキスイハイム不動産）
住所	〒430-0926 静岡県浜松市中央区砂山町325-20（水谷ビル1F）
電話番号	0120-688-815
公式サイトURL	https://baikyaku.s-est.co.jp/

しずなび株式会社は、旧社名が静岡セキスイハイム不動産で、静岡県内に9店舗を展開しています。

公式サイトでは、不動産の売却・購入の流通事業を中心に、リースバックなどの売却方法も案内しています。

セキスイハイム東海グループの一員であり、売却後のトラブルに備える安心サポートを用意している点が特徴です。

購入・売却の無料相談を受け付け、売却実績も公開しています。

公式売却サイトでは、同社が不動産を直接買い取る方法も案内しています。

空き家・相続不動産の具体的な取扱条件や、個別物件の買取可否は確認しましょう。

県内に複数の拠点がある会社で相談したい方や、売却後のサポートも重視する方に向いている会社です。

• 空き家・相続不動産への対応：公式サイトで空き家や相続の相談対応を案内し、空き家管理サービスも紹介しています。個別物件の取扱条件や利用できるサービスの範囲は、相談時に確認しましょう。
• 仲介・直接買取への対応：仲介、直接買取、リースバックなどを案内しています。直接買取では同社が買主となりますが、対象物件や買取条件は個別に確認が必要です。リースバックは、売却後も自宅に住み続けたい方向けの方法です。
• 査定方法と売却提案の特徴：不動産無料査定を案内しています。売却の流れ、諸経費・税金、Q&Aを公開しています。
• 残置物・解体・遠方所有者への対応：公式サイトで確認できず、要確認です。
• 強み・向いている相談内容：県内に拠点を持つ会社での売却相談や、売却後のサポートを重視する方に向いています。
• 相談前に確認したい注意点：所有物件が直接買取の対象になるか、空き家・相続の対応範囲、残置物や解体の扱いを確認しましょう。

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あららぎ不動産株式会社

会社名	あららぎ不動産株式会社
住所	〒430-0813 静岡県浜松市中央区芳川町110番地
電話番号	053-464-5557
公式サイトURL	https://www.araragi.com/

あららぎ不動産株式会社は、浜松市中央区芳川町に拠点を置き、平成元年に創業した地域密着の不動産会社です。

公式サイトでは、売買仲介や賃貸仲介に加え、不動産の買取・販売、任意売却、リフォーム・リノベーションを事業内容に掲げています。

売却・買取・リフォームなど、複数の不動産関連事業を手がけている点が同社の特徴です。

買取専用サイトも設け、即日査定・秘密厳守・即金買取を打ち出しています。

老朽化した空き家の取扱条件や、解体への対応は確認が必要です。

地元で仲介と買取を比べながら、中古住宅の活用提案も聞きたい方に向いています。

• 空き家・相続不動産への対応：公式の専用サイトで、不動産相続や空き家売却の相談を受け付けています。士業との連携も案内しており、個別物件の取扱条件は相談時に確認しましょう。
• 仲介・直接買取への対応：売買仲介業と、不動産の買取・販売業を事業内容に記載しています。買取の対象物件や価格条件は要確認です。
• 査定方法と売却提案の特徴：買取専用サイトで即日査定を、相続・空き家売却の専用サイトで無料相談・査定を案内しています。査定の具体的な方法や金額の根拠は、相談時に確認しましょう。
• 残置物・解体・遠方所有者への対応：リフォーム・リノベーションを事業内容に掲げ、公式サイトでは県外の所有者がオンラインを利用して売却した事例も紹介しています。残置物・解体の扱いや、遠方から利用できる手続きの範囲は個別に確認が必要です。
• 強み・向いている相談内容：仲介と買取を比べたい方や、中古住宅の活用提案も聞きたい方に向いています。
• 相談前に確認したい注意点：老朽空き家の取扱条件、買取価格の条件、残置物・解体・リフォームの対応範囲、遠方から利用できる手続きを確認しましょう。

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3社を比較するポイント｜査定根拠・売却方法・相続対応

3社を比べるときは、会社の規模や知名度ではなく、査定の根拠・売却方法・相続対応を同じ基準で確認することが大切です。

査定額は売却価格を保証するものではないため、金額の高さだけで会社を選ぶと、想定より低い価格になる可能性があります。

次の表は、3社の公式サイトで確認できた内容を、同じ項目で整理したものです。

※「要確認」は公式サイトで確認できなかった項目で、対応できないという意味ではありません。

• 査定の根拠を重視するなら、近隣の取引事例や解体費の見込みを、どう金額に反映したかを説明してもらいましょう。
• 売却方法を比べたいなら、仲介と直接買取を同じ条件で見積もってもらい、手取り額で比較します。
• 相続や権利関係が複雑なら、司法書士など専門家と連携できるかを事前に聞いておきましょう。
• 遠方に住んでいるなら、郵送やオンラインでの手続きと、現地確認の方法を確認することが大切です。

紹介順は優劣を示すものではありません。

2〜3社に同じ条件で査定を依頼し、説明の分かりやすさも含めて判断しましょう。

浜松市の空き家売却の流れとよくある質問

空き家の売却は、名義確認、査定、契約・引渡しの順に進みます。まずは名義確認と複数社への査定依頼から始めましょう。

ステップ1｜登記名義と家族の意向を確認する

最初に行うのは、登記簿で名義人を確認し、家族の意向をそろえることです。

名義は、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。

名義が亡くなった親や祖父母のままの場合は、相続登記を済ませなければ売却に進めません。

相続登記は2024年4月から義務化されています。

共有名義の場合は、共有者全員の同意が必要です。

親が存命なら、売却できるのは名義人である親本人で、親の意思の確認が前提です。

次の項目を、家族で共有しておきましょう。

• 名義人と共有者の氏名・連絡先
• 抵当権など、登記に記録された権利の有無
• 家族の意向（売る・貸す・残す）と、決める人・期限
• 固定資産税の納税通知書と、空き家の写真

相続が始まったばかりの場合は、相続放棄の期限（原則3か月）も並行して確認します。

ステップ2｜複数社に査定を依頼して売却方針を決める

査定は2〜3社に同じ条件で依頼し、査定額の根拠と売却方法を比べて方針を決めます。

査定は、解体やリフォームを先に行わず、現状のまま受けるのが基本です。

現況、残置物の有無、雨漏りなどの不具合は、各社に同じ内容で伝えましょう。

比べるポイントは、査定額の根拠、仲介と買取の手取り額、売却までの期間、必要な費用です。

査定額は売却価格を保証するものではない点にも注意が必要です。

依頼する会社を決めたら、媒介契約を結びます。

一般媒介は複数社に依頼できる一方、専任・専属専任は1社に絞る代わりに報告義務があり、有効期間は最長3か月です。

▼古家付き土地のまま売るか、解体して売るかの判断基準を見る

ステップ3｜売買契約から決済・引渡しまで進める

買主が決まったら、売買契約、決済、引渡しの順に進み、引渡しまでに残置物や権利関係を整えます。

売買契約では、重要事項の説明を受け、手付金や引渡し時期、契約不適合責任の範囲を確認します。

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。

中古住宅の売買では「現状有姿」で引き渡す条項が設けられることが多いため、条項を丁寧に読みましょう。

決済では、残代金を受け取り、司法書士が所有権移転登記の手続きを行い、鍵を引き渡します。

仲介手数料は、売買契約時に半金、決済時に半金を支払うのが一般的です。

利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告が必要です。

Q1. 雨漏りや家財道具が残る空き家でも売却できますか？

雨漏りや家財道具が残っていても売却できる可能性はありますが、状態を正確に伝え、条件に合う売り方を選ぶことが大切です。

契約時に想定していなかった雨漏りがあると、買主から修補や損害賠償を求められるおそれがあります。

把握している不具合は、売主が物件状況報告書などで正確に伝えましょう。

専門家による建物状況調査（インスペクション）で、状態を確認する方法もあります。

一方、不動産会社の買取では、契約不適合責任が免除となる場合が多いとされています。

家財道具は、売主が撤去するか、買主や買取会社が引き取るかを、契約で決めるのが一般的です。

撤去を売主が負担する場合は、手取り額から差し引いて考えましょう。

残置物や解体の対応可否は会社ごとに異なるため、査定の段階で確認してください。

Q2. 遠方からの売却や共有名義の売却は可能ですか？

遠方に住んでいる場合や共有名義の場合でも、条件が整えば売却できます。ただし、遠方からの売却では手続き方法の確認が必要であり、共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

遠方の場合は、代理人を立てる、司法書士に代理を依頼する、持ち回り契約を結ぶといった方法があります。

決済時に売主本人が同席できない場合でも、司法書士による本人確認や必要書類の準備など、所定の手続きを満たせば対応できることがあります。具体的な方法は、不動産会社や司法書士、金融機関に事前に確認しましょう。

電子契約やオンラインでの重要事項説明を利用できる場合もあります。ただし、物件の状態や周辺環境を把握するため、必要に応じて現地確認を行うことも検討しましょう。

共有名義の場合は、共有者全員の同意がなければ不動産全体を売却できません。

自分の持分だけを売ることもできますが、実務上は難しく、全体を売る場合より価格も下がりやすくなります。

共有者の所在が不明な場合や、判断能力に不安がある場合は、司法書士や弁護士へ早めに相談してください。

遠方の所有者は、査定結果・費用・期限を家族で共有できるメモにまとめ、オンラインで相談しながら進めましょう。

まとめ｜浜松市の空き家は管理負担と手取り額を比較して判断しよう

築40年以上の空き家でも、仲介・買取・古家付き土地・解体後売却など複数の売り方があり、管理負担と手取り額を比べて判断することが大切です。

ただし、必ず売れるとは限らず、価格や期間は物件の条件と会社の方針によって異なります。

売却価格だけでなく、仲介手数料や解体・撤去費、税金を差し引いた手取り額で比べましょう。

相続放棄と売却は別の制度のため、放棄を検討する場合は、期限（原則3か月）と手続きを専門家に確認してください。

相続した空き家の3,000万円特別控除は、2027年12月31日までの譲渡が対象で、要件の確認が欠かせません。

次の順番で進めると、判断に迷いにくくなります。

1. 登記名義と共有者、家族の意向を確認する
2. 現状のまま、2〜3社に同じ条件で査定を依頼する
3. 仲介・買取などの見積もりを手取り額で比べ、売却方針を決める

管理が負担な間は、巡回などの管理サービスや市の相談窓口も活用しながら、早めに動きましょう。

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