家を売却したら税金がかかる？税理士に依頼する前に押さえておきたい基本
家を売却して売却益が発生すると、さまざまな税金がかかります。主に「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課税され、税率は売却価格や所有期間によって異なります。
特に、所有期間が5年を超えるかどうかが税負担に大きな影響を与えるため、売却のタイミングが非常に重要です。税理士に依頼する前に、税金の基本的な知識を押さえておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。
目次
家を売却するときにかかる税金の種類は？
家を売却すると、売却益が発生した場合にさまざまな税金がかかります。主に課されるのは「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3種類で、売却価格や所有期間によって税率が異なります。特に、所有期間が5年を超えるかどうかで税負担が大きく変わるため、売却のタイミングが重要です。
◇譲渡所得税
家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。これは売却価格から購入時の金額や諸費用、売却にかかった費用を差し引いた金額に対して課税されるものです。
譲渡所得税の税率は、家の所有期間によって異なり、5年以下の場合は30％、5年を超えると15％になります。ただし、この「5年」は売却した年の1月1日時点で計算されるため、売却時に5年を超えていたとしても、1月1日の時点で5年以下であれば税率が30％に適用される点に注意が必要です。
◇住民税
住民税は、居住地域の行政サービスを支えるために納める地方税で、都道府県民税と市区町村税を合わせたものです。所得税が国に納める「国税」であるのに対し、住民税は地方自治体に納める税金となります。
家を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税だけでなく住民税も課されます。住民税の税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得の場合は9％、5年を超える長期譲渡所得の場合は5％です。
◇復興特別所得税
譲渡所得税や住民税に加え、2037年までは「復興特別所得税」も課されます。これは、2011年3月11日に発生した東日本大震災の復興支援を目的とした税金で、2013年1月1日から2037年12月31日までの所得に対して適用されます。
税率は譲渡所得の所有期間によって異なり、短期譲渡所得（5年以下）の場合は0.63％、長期譲渡所得（5年超）の場合は0.315％です。
譲渡所得税の計算方法と税額の導き方は？
画像出典：フォトAC
不動産や株式などを売却した際に発生する「譲渡所得税」は、多くの方にとって少し複雑に感じられるものです。譲渡所得は、売却価格から購入費用や売却時の諸費用を差し引いた金額で計算され、所有期間によって税率が変わります。
◇譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を計算するには、まず売却価格から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いて課税譲渡所得金額を求めます。取得費には購入代金や仲介手数料が含まれ、5％に満たない場合は売却価格の5％を取得費とできます。
譲渡費用には仲介手数料や測量費、立退料、解体費用などが含まれます。特別控除額は、収用なら最高5,000万円、自宅の売却なら最高3,000万円が控除されます。
課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を算出します。所有期間が5年を超えれば長期譲渡所得（所得税15％、住民税5％）、5年以下なら短期譲渡所得（所得税30％、住民税9％）となります。
◇3,000万円の特別控除
家を売却した際、一定の条件を満たせば最大3,000万円の特別控除を受けることが可能です。これは、長期譲渡所得・短期譲渡所得のどちらにも適用可能で、譲渡所得から控除することで課税対象となる所得を大幅に減らせる制度です。計算方法は以下になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 3,000万円（特別控除）
適用には一定の要件があるため、事前に確認しておくことが重要です。
◇実際は税金がかからないケースがほとんど
マイホームの売却には3,000万円の特別控除が適用されるため、実際には多くのケースで税金が発生しません。この控除により、譲渡所得が3,000万円以内であれば、税額はゼロになります。そのため、よほど高額な利益が出ない限り、譲渡所得税を支払う必要がないのが一般的です。
また、売却して利益が出なかった場合も、当然ながら税金はかかりません。ただし、投資用物件や別荘などの居住用以外の不動産には、この特別控除が適用されないため、課税対象となる点には注意が必要です。家を売却する際の税負担の有無は、その物件が居住用かどうか、そして利益が3,000万円を超えるかどうかが重要なポイントになります。
確定申告を税理士に依頼する際の費用は？
不動産を売却した場合、譲渡所得が発生すると確定申告が必要になります。確定申告は自身で行うことも可能ですが、手続きが複雑なため、税理士に依頼する人も少なくありません。税理士費用は売却益の額や特例の適用状況によって異なり、相場は数万円から20万円程度が一般的です。
◇不動産売却後の確定申告
売却益が出ていない場合は申告不要ですが、3,000万円の特別控除を適用する場合や、譲渡損失を翌年以降に繰り越す場合などは、申告することで税負担を軽減できます。確定申告は自身で行うことも可能ですが、手続きが複雑なため、税理士に依頼するケースも少なくありません。
税理士費用は売却益の額や特例の適用状況によって異なり、1,000万円以上3,000万円未満の売却益がある場合、相場は10万～20万円程度とされています。具体的な費用は事務所によって異なるため、依頼前に確認することが重要です。
◇無料相談を活用する方法も
確定申告を初めて行う人にとっては、書類の準備や手続きが複雑に感じられ、税理士に依頼したいと考えることもあるでしょう。しかし、税理士費用は最低でも3万円以上が相場で、還付を受けても費用負担が大きくなる可能性があります。
個人で確定申告を行う場合は、インターネットで申告する方法や、書類を準備して税務署や臨時会場で申請する方法があります。特に、確定申告の時期には税務署や市区町村の庁舎で税理士による無料相談が実施されることが多いため、不安な方はこれを活用するのもひとつの手です。費用を抑えたい場合は、無料相談を利用して自身で申告を行うことを検討してみましょう。
浜松市で不動産を売却するならおすすめの不動産会社
地域に密着した会社や豊富な実績を持つ企業を選ぶことで、スムーズかつ有利な売却が可能になります。また、売却の際には価格査定や売却戦略の提案、広告活動など、各社のサポート内容を比較することも大切です。
◇株式会社美建コーポレーション
株式会社美建コーポレーションは、浜松市を中心に展開する地域密着型の不動産会社です。地元の信頼を大切にしながら不動産売買を行っており、浜松市に根ざした経営を続けることで、地域の事情に精通したきめ細やかな対応が可能となっています。
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◇ハウスドゥ浜松東
ハウスドゥ浜松東は、顧客の要望に真摯に耳を傾け、迅速かつ的確な情報提供を心がけている不動産会社です。不動産の売却や購入だけでなく、住宅に関する小さな相談にも親身に対応し、丁寧なサポートを提供することが特徴となっています。
浜松市・磐田市を中心に活動し、顧客の立場に寄り添うエージェント型の営業スタイルを採用しています。単に物件を売るだけではなく、希望に合った最適な選択肢を一緒に探す「サポーター」としての役割を果たしています。
また、希望する顧客には、ライフプランニングシミュレーションを無料で提供するなど、長期的な視点での提案にも力を入れています。このように、顧客一人ひとりのニーズに合わせたきめ細やかなサービスを提供しています。
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家を売却するときにかかる主な税金は「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3種類で、税額は売却価格や所有期間によって異なります。特に所有期間が5年を超えるかどうかが税負担に大きく影響します。
譲渡所得税は売却益に対して課税され、5年以下の場合30%、5年超で15%の税率が適用されます。住民税は所有期間により異なり、短期譲渡所得では9%、長期譲渡所得では5%です。また、復興特別所得税も課され、短期譲渡所得は0.63%、長期譲渡所得は0.315%です。
特別控除を活用すれば、税金が発生しないケースもあります。売却後の確定申告を税理士に依頼する場合の費用は数万円から20万円程度で、無料相談を活用する方法もあります。地域密着型の不動産会社選びが重要です。
