古家付土地は売却or解体？後悔しない判断基準を紹介！
古家付土地は、価値がない古い家が建つ土地で、主に土地の取引が行われます。売却方法には解体せずそのまま売る方法と、更地にして売る方法があり、それぞれの状態や費用を考慮して選ぶことが重要です。
目次
古家付土地とは？中古住宅との違いを解説
古家付土地は、価値がほとんどない古い家が建っている土地です。中古住宅とは異なり、建物の価値が低いため、主に土地の取引が行われます。状態に応じて販売方法が変わります。
◇古家付土地とは何？
古家とは、通常、売却しても買い手が見つからないほど価値がない家を指します。具体的には、昭和以前に建てられた古い家屋や、建物の損傷が非常にひどく、修繕が不可能で取り壊しが必要な家が該当します。これらの家は、修復やリノベーションが不経済であるため、買い手にとって魅力的ではなく、売買が難しいことが多いです。
一方、中古住宅は、古くてもまだ住むことができ、リフォームやリノベーションを施すことで、住まいや投資としての価値を維持している家です。このような住宅は、一般的に市場で売買が可能であり、手を加えることで再利用が期待できます。
さらに、古家付き土地というのは、不動産の分類上では「土地」として扱われるものの、広告や販売案内では「古屋付き土地」や「廃屋付き土地」などと表記されることが一般的です。これらの物件は、価値のない建物が残っている土地を意味しており、その土地自体には新たな建物を建てるための価値がある場合が多いですが、既存の建物は取り壊しが前提となることが多いです。
◇中古住宅と何が違う？
古家付土地と中古住宅の最も大きな違いは、建物の価値にあります。古家付土地の場合、建物にはほとんど価値がなく、主に土地が売買の対象となります。古い建物は損傷がひどく、修復が難しいため、そのまま売却されることは少なく、土地のみの取引が行われることが一般的です。
一方、中古住宅はまだ住む価値が残っており、住宅としての機能を持っているため、そのまま住むことができるか、リフォームを施して使うことができます。そのため、中古住宅は住まいとしての価値があり、住宅として取引されることが可能です。
ただし、古家付土地の取り扱いには明確な基準がないことが多く、状況に応じてその分類や販売方法が変わります。例えば、建物が取り壊し必須の状態であれば、当然、中古住宅としての販売は難しくなります。しかし、もし建物がある程度住める状態であれば、そのまま住宅として販売することも可能ですし、土地としても販売することができます。つまり、建物の状態によって、販売方法や市場での扱いが異なることになります。
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古家付土地の売却方法と売却額の違いはどれくらい？
古家付土地の売却は、解体せずにそのまま売る方法と、更地にして売る方法の2つがあります。それぞれにメリットとデメリットがあります。
◇古家付土地として売却する
古家付土地として売却する最大のメリットは、解体費用が不要である点です。解体には1坪あたり5万円程度の費用がかかり、一戸建てでは150〜300万円ほどが必要です。古家をそのまま手放せば、経費を抑えることができます。
土地価格をそのまま売却価格にできるのも特徴です。例えば、土地価格が300万円なら、その価格で売却可能です。ただし、取り壊しが妥当な物件の場合には、この方法が適さないこともあります。
一方で、買主が見つかりにくいというデメリットがあります。古家は新築を建てたい人にとって邪魔であり、解体費用を負担する点が敬遠される理由です。
◇解体し更地にして売り出す
更地で売却すると、買い手が見つかりやすくなるメリットがあります。新築を建てる予定の人にとって、古家がない方がリスクが少なく、購入しやすいと考えられます。
ただし、解体費用を売主が負担しなければならず、例えば土地価格300万円から解体費用100万円を差し引き、売却価格は200万円となるケースもあります。
また、更地渡しの場合、買主が決まった後に売買契約、解体工事、代金の清算、土地の引き渡しが行われます。この流れにより、売主は解体費用を事前に支払う必要がないのが一般的です。
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古家付土地で売るか解体するかどうやって判断する？
古家付土地の売却は、解体せずに売るか、更地にして売るかで最適な方法が異なります。それぞれのケースに応じて選択が必要です。
◇古家付土地で売却したほうがよいケース
古家を解体せずに売却したほうがよいのは、解体費用が高い場合です。土地の査定額を上回る解体費用がかかるなら、解体で損失を出すより、まず古家付土地として売却を試みるのが適切です。
再建築不可物件の場合も、古家付土地として売却するのが良い選択です。このような物件は新しい建物を建てられないため、解体すると土地の価値が低下しますが、リフォーム可能な状態で売ることで価値を保てます。
これらのケースでは、買主が見つかる可能性や費用対効果を考慮し、建物を残したまま売却することが有効です。
◇更地にして売却したほうがよいケース
建物の劣化が激しい場合、更地にして売る方が印象が良く、買主を見つけやすくなります。劣化した建物は倒壊リスクがあり、損害賠償問題が生じる可能性もあるため、安全性を考慮して解体が推奨されます。
また、早期売却を目指す場合にも更地で売却する方が効率的です。古家付物件は買主が見つかるまで時間がかかることが多いため、時間を優先するなら解体費用を負担してでも更地にして売るのが得策です。
これらのケースでは、建物の状態や売却スピードを重視して判断することが重要です。
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浜松市でおすすめの不動産会社3選
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古家付土地は、価値がほとんどない古い家が建っている土地を指し、主に土地の取引が行われます。古家付土地は、昭和以前に建てられた家や損傷がひどく取り壊しが必要な家が該当します。中古住宅とは異なり、建物の価値が低いため、主に土地が取引されます。
古家付土地の売却方法には、解体せずそのまま売る方法と、解体して更地にして売る方法があります。解体せずに売る場合、解体費用がかからないためコストを抑えられますが、買い手が見つかりにくいことがデメリットです。一方、解体して更地にすると買い手が見つかりやすいですが、解体費用を負担しなければならない点がデメリットです。
どちらの方法を選ぶかは、建物の状態や解体費用、売却スピードを考慮して判断することが重要です。建物が劣化している場合や早期売却を目指す場合は、更地にして売る方が良い結果を生むことがあります。また、解体費用が高い場合や再建築不可物件の場合は、解体せずに古家付土地として売却する方が適しています。
