ローンが残っている不動産を売却したい！売る前に確認しておきたいポイントとは
不動産を売却する際は、ローンの完済が必要です。抵当権を抹消しないと売却できません。ローン残債が売却価格を上回るオーバーローン状態では競売になることが多く、自己破産の検討が必要です。任意売却を利用すれば、競売より高く売れる可能性があります。住み替えローンは審査が厳しく、売却と購入を同日進行する必要があります。物件の状態を整え、地域密着型の不動産会社に相談するのが有効です。
目次
ローンが残っている不動産は売れる？
不動産を売却するには、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。ローン残債が売却価格を上回る場合、競売になりやすいですが、任意売却を利用すれば高値で売却可能です。複数の抵当権がある場合は、全ての解除が必要です。
◇ローン完済が必須
不動産を売却する際には、まずローンを完済する必要があります。これは、不動産に設定された抵当権を抹消するためです。
抵当権とは、住宅ローンなどの借入れにおいて、金融機関が借り手の不動産を担保として設定する権利です。借り手が返済できなくなった場合、金融機関はその担保から優先的に返済を受けることができます。
不動産を購入する際に抵当権が残っていると、購入者が突然物件を差し押さえられるリスクがあります。したがって、不動産を売却するには、まずローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
◇金融機関の同意があれば任意売却できる
ローンが残っている状態で不動産を売却するのは難しく、完済できないケースが多いです。もし完済できないと、抵当権が行使されて競売にかけられ、相場よりも安い価格で手放さざるを得なくなります。しかし、任意売却を利用すれば、ローンが残っていても売却が可能です。
任意売却とは、債権者（金融機関）と債務者が合意の上で行う売却方法です。この方法では、競売よりも高い価格で売却できることが多く、抵当権も抹消できます。
また、抵当権が複数ついている物件でも任意売却は可能ですが、この場合、すべての抵当権者から抵当権を解除してもらう必要があるため、注意が必要です。
ローンが残っている不動産の売却は負担が増加する？
オーバーローンは、ローン残債が売却価格を上回る状態で、競売にかけられることがあります。自己破産では残債免除されますが、財産処分や借り入れ制限が伴います。住み替えローンは借り入れ額が増え、審査が厳しく、売却と購入を同日に行う必要があります。
◇オーバーローンによる滞納
オーバーローンとは、ローンの残債が不動産の売却価格を上回る状態のことです。多くの人が不動産を売却してローンを返済しようとしますが、売却価格がローン残債を下回ってしまうことが多いです。
住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は不動産を差し押さえ、競売にかけることがあります。また、ローン残債が多い場合には自己破産を考える必要があるかもしれません。
自己破産をすると、残債の支払いは免除されますが、財産の処分や新規の借り入れ・ローンが5年以上利用できないなどのデメリットがあります。
◇住み替えローンは負担が増大
住み替えローンとは、現在の物件のローンと新しい物件のローンを一本化する方法です。この方法を使うと、抵当権を抹消することができますが、借り入れ額が増えるため、審査が厳しくなります。
クレジットカードやキャッシングも借金として考慮されるため、注意が必要です。
また、売却日と購入日を同じ日にする必要があります。これは、売却する物件の抵当権を抹消し、新しい物件の抵当権を設定するためです。そのため、売却と購入を同時に進める必要があり、売主側には大きな負担がかかります。
ローンが残っている不動産を売却するコツ
家の評価を高めるには、修理や清掃を行い、物件の状態を整えることが重要です。地域密着型の不動産会社はその地域に詳しく、高い査定額が期待できますが、広告が少なく、売却まで時間がかかることがあります。
◇家の評価を高める
物件の評価を上げるためのひとつ目の方法は、物件の状態を整えることです。雨漏りやシロアリ被害、建て付けの問題などをチェックし、もし問題が見つかった場合は修理しておくことが重要です。例えば、雨漏りやシロアリの被害、ドアの破損などは早めに修理しましょう。
また、水まわりの黒ずみやカビ、キッチンの油汚れなどはしっかりと清掃し、見た目を良くすることが評価アップにつながります。水栓金具なども磨いておくと、より良い印象を与えることができます。さらに、玄関や庭の手入れも行うと、全体の評価が上がります。
◇地域密着型の不動産会社に相談
不動産会社には、大手から地域密着型までさまざまな種類がありますが、少しでも高く売却したい場合は地域密着型の不動産会社を推奨します。これらの会社は特定の地域で長年にわたり不動産売買を行っているため、その地域の販売価格や市場動向に詳しく、査定額が高くなることがあります。
ただし、地域密着型の不動産会社は、大手不動産会社と比べて広告や宣伝活動が少ないため、物件が売れるまでに時間がかかることがあります。また、社員数が少ないことが多く、レスポンスが遅れることもあるため、その点も考慮して選ぶことが大切です。
さらに、不動産会社の強みとして、どのような物件の売買に強いかを調べることも重要です。
不動産の売却でローンを解消
アンダーローン状態での不動産売却は理想的です。売却価格がローン残債を上回るため、完済後に利益が出る可能性があります。また、売却により固定資産税や管理費などの定期的な支出も削減できます。
◇アンダーローンなら利益が出る可能性がある
不動産を売却する際には、アンダーローンの状態で売却するのが理想です。アンダーローンとは、ローンの残債が売却価格よりも少ない状態を指します。この状態で売却すれば、ローンを完済できるだけでなく、売却価格から諸費用を差し引いた残りが利益となり、新居の購入などに充てることができます。
アンダーローンかどうかを確認するには、まずローン残高を確認し、次に諸費用を計算します。その上で、不動産会社に査定を依頼し、査定額から残高と諸費用を差し引いた金額をチェックしましょう。この方法で、売却後にお金が残るかどうかを確認することができます。
◇不動産のランニングコストも軽減
不動産を売却することで、定期的な支出を削減できるというメリットがあります。不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金に加え、修繕費や維持・管理費などのランニングコストがかかります。
これらの支出は決して安くなく、家計に大きな負担をかけることがあります。
しかし、不動産を売却すれば、これらの定期的な支出を削減できます。また、売却後には、繰り上げ返済したローンの保証料や火災保険の払い戻しを受けられる場合もあります。
不動産を売却する際には、ローンの完済が必須です。これは、不動産に設定された抵当権を抹消するためです。抵当権とは、金融機関が借り手の不動産を担保として設定する権利であり、借り手が返済できない場合に金融機関が優先的に返済を受けることができます。
抵当権が残っていると購入者が物件を差し押さえられるリスクがあるため、売却にはローンの完済と抵当権の抹消が必要です。
ローンが残っている状態での売却は難しいことが多く、完済できない場合は抵当権が行使され、競売にかけられることになります。競売では相場より安い価格での売却を余儀なくされることが一般的です。
しかし、任意売却を利用すれば、金融機関と合意の上で売却が可能で、競売よりも高い価格で売却できる場合があります。任意売却でも複数の抵当権がある場合には、すべての抵当権者からの解除が必要です。
オーバーローンでは、売却が難しくなるため、自己破産を検討することがあります。自己破産を行うと、残債の支払いは免除されますが、財産の処分や新規の借り入れ・ローンが5年以上利用できないデメリットがあります。
住み替えローンは、現在の物件と新しい物件のローンを一本化する方法ですが、借り入れ額が増えるため審査が厳しく、クレジットカードやキャッシングも考慮されます。売却日と購入日を同じ日にする必要があり、売主にとっては大きな負担となります。
物件の評価を高めるためには、雨漏りやシロアリ被害、建て付けの問題を修理し、水まわりやキッチンの清掃を行うことが重要です。また、地域密着型の不動産会社は、その地域の市場動向に詳しく、査定額が高くなることがありますが、広告や宣伝が少ないため、売却に時間がかかることがあります。
アンダーローンの状態で売却するのが理想であり、この状態であればローン完済後に残った金額が利益となり、新居の購入などに充てることができます。不動産を売却することで、固定資産税や都市計画税、修繕費などの定期的な支出を削減することも可能です。
また、売却後には、繰り上げ返済したローンの保証料や火災保険の払い戻しを受けられることもあります。
