共有名義の不動産売却はどうすればいい？スムーズに売る方法とは
共有名義の不動産を売却する際には、通常の不動産売却よりも複雑な手続きが必要となります。共有者全員の同意を得るか、自分の持分のみを売却するかの選択肢がありますが、どちらも一筋縄ではいきません。
特に、共有者全員の合意を得るには時間と労力がかかり、持分のみの売却は購入希望者を見つけるのが難しいです。そのため、スムーズに売却を進めるためには、事前の準備と綿密な計画が不可欠です。
目次
不動産の共同名義とは？
不動産は種類によって、売却する際に必要となる手続きが異なります。特に注意が必要なのが、共同名義の不動産です。ここでは、不動産売却をご検討中の方のために、共同名義の詳細と共同名義が生じる主なケースをご紹介いたします。
◇共同名義とは
複数人がひとつの不動産を共同で所有することです。また、共同名義で不動産を所有する際に、それぞれが持つ権利の割合のことを持分割合といいます。所有権を登記する際には、持分割合を設定し登記します。
自分の持分は、売却が可能です。共有名義者が持分を売却した場合、知らない第三者が新たに共有名義者となる可能性があります。
◇共有名義が生じるケース
共同名義が生じる主なケースは、以下のふたつです。
夫婦で不動産を購入
ひとつ目は、夫婦で不動産を購入するケースです。夫婦で不動産を購入すると、ローンを組む際に希望の融資額を得やすくなるメリットもあります。持分割合は、出資額によって決まります。
相続により遺産を分割
遺産である不動産を複数人で相続する場合も、共有名義になります。持分割合は、法定相続分に基づいて決定しますが、遺産分割協議によって決めることも可能です。
共有名義の不動産は売却しにくい？
画像出典：フォトAC
共有名義の土地でも自分の持分のみであれば、共有名義者の同意を得ずに売却することは可能です。しかし、土地が狭かったり、購入後トラブルが生じやすかったりするため、購入希望者を探すのが難しい傾向にあります。
◇自由に売れるのは自分の持分のみ
共有名義の不動産は、共有名義者ひとりの判断で売却することはできず、共有名義者全員の同意が必要です。また、リフォームを行う場合も、共有名義者の過半数の同意を得なくてはいけません。
しかし、自分の持分に対しては完全な権利が認められているため、自分の持分のみであれば自由に売却することが可能です。持分を売却する際は、他の共有名義者の同意や通知は不要です。例えば、相続した土地を兄弟で共有している場合、兄は自分の持分を弟の承諾なしに第三者に売却できます。
◇購入希望者を探すのが難しい
自分の持分のみ売却することは可能でも、購入希望者を見つけるのが難しいのが現状です。その主な理由は、次のふたつです。
土地が狭い
共有持分のみを販売すると、どうしても土地が狭くなってしまいます。狭い土地は使用用途が限られ、建物を建築する際は作業がしづらく建築費用が割高になることも少なくありません。
また、住宅ローンは一般的に土地面積が40㎡以上を想定しているため、狭い土地では住宅ローンが組めないことがあります。
トラブルが生じやすい
共有名義のマンションの共有持分のみを購入した場合、他の共有名義者が既に住んでいると、その共有名義者との間でトラブルが生じる可能性があります。土地の場合は、明確な線引きがされていないと、どの部分をどのように使用するか決める権利が制限されます。このようなトラブルも、売却しづらい理由といえるでしょう。
共有名義の不動産をスムーズに売却する方法
共有名義の不動産を売却する際には、通常の不動産売却よりも複雑な手続きが必要となります。共有者全員の合意が必要であり、調整や手続きがスムーズに進まない場合も少なくありません。そのため、事前にしっかりとした準備と計画が重要です。
◇共有名義者から了承を得る
共有名義者全員から了承を得て、不動産全体を売却すると、購入希望者が見つけやすくなります。共有名義者が多い場合、売却に関する契約時に義者全員の立ち会いができないこともあります。
このような場合には、委任状を作成して対応することが可能です。代金を受け取った際には、経費を差し引いた金額を持分割合に応じて分配します。この方法は手間と時間がかかる可能性がありますが、代表者を決めて手続きを行えば、不動産売却をよりスムーズに進められるでしょう。
◇他の共有名義者に売却
自分の持分を他の共有名義者に売却するという選択肢もあります。共有名義者が親類や身近な方であれば、購入してもらえる可能性が高いため、事前に相談してみるとよいでしょう。
この方法であれば、共有名義の不動産を売却する際に生じやすい問題を解決できます。持分のみ売却した場合は譲渡所得税、贈与した場合は贈与税が発生するため、事前に税金に関する確認と対策が必要です。
共同名義の不動産売却は専門業者へ相談を
親族間の不動産売買でも、売買契約書が必要です。契約書作成や手続きに不安がある場合は不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。持分だけを売却したい場合は、不動産業者による買取が有効です。買取であれば、他の共有名義者に知られることなく、不動産をスピーディーに現金化できます。
◇不動産会社に仲介を依頼
共有持分を名義人同士で個人的に売買することは可能ですが、売買取引では売買契約書が必要です。売買契約書は自分で作成することも可能ですが、売買契約書に不備があると、後々トラブルに発展する可能性があります。
仲介手数料は発生しますが、不動産業者に仲介を依頼するのも選択のひとつです。不動産業者に仲介を依頼すれば、契約書作成だけでなく、登記手続きや親族同士ではしづらい価格交渉も依頼できるメリットがあります。
◇不動産業者による買取が可能
自分の持分のみを売却したい場合は、不動産業者に買取を依頼するという選択肢もあります。買取業者に売却することで、他の共有者に知られることなく売却を進めることができます。これは、あなたの共有持分が民法第206条に基づいて完全な所有物とみなされるため、他の共有者の同意を得る必要がないからです。
また、売却までの手続きもスピーディーで、特に共有持分の買い取りを専門に行っている共有持分買取業者に依頼した場合、不動産を1週間から1カ月で現金化することも可能です。
これは、仲介業者のように買主を探すステップがなく、買取業者がすでにノウハウを持っているためです。また、専門の買取業者に依頼することで、共有持分のみでも確実に買い取ってもらえるため、手続きがスムーズに進みます。
不動産は種類によって売却手続きが異なり、特に注意が必要なのが共同名義の不動産です。共同名義とは、複数人が一つの不動産を所有することを指し、共有者それぞれの持分を売却することが可能ですが、他の共有者に知られずに売却することもできます。
共有名義が生じる主なケースは、夫婦で不動産を購入する場合と相続による遺産分割です。共有名義の不動産は、全員の同意がなければ売却できませんが、自分の持分のみならば他の共有者の同意なしに売却可能です。
しかし、持分のみの売却は購入希望者を見つけるのが難しく、土地が狭かったり、トラブルが生じやすいことが理由です。共有名義の不動産をスムーズに売却する方法として、共有者全員からの了承を得て全体を売却する、他の共有名義者に持分を売却する、または不動産業者に買取を依頼する方法があります。
